Налог с продажи квартиры по реновации
Срок владения включает период старой квартиры. Если суммарно 3 или 5 лет — налог 0 ₽. П.2 ст.217.1 НК РФ.
Срок без налога
5 / 3 года
Суммарно: старая + новая квартира
П.2 ст.217.1 НК РФ
Вычет
1 000 000 ₽
Или расходы: старая квартира + доплата
Пп.2 п.2 ст.220 НК РФ
Ставка НДФЛ
13–22%
Прогрессивная шкала с 2025 года
Ст.224 НК РФ
Как считается срок владения при реновации
Срок складывается из двух периодов
В минимальный срок владения новой квартиры включается период владения старой (освобождённой) квартирой — п.2 ст.217.1 НК РФ.
Когда налог 0 ₽ без декларации
Суммарный срок ≥ 5 лет — налог нулевой. Срок сокращается до 3 лет, если старая квартира была приватизирована, или новая квартира является единственным жильём на момент продажи.
Расходы: считаем оба договора
В фактические расходы включаются: цена покупки старой квартиры (договор) плюс доплата по договору реновации (если доплачивали за бо́льшую площадь или улучшения).
Основание: п.2 ст.217.1 НК РФ; пп.2 п.2 ст.220 НК РФ
Пример расчёта
Старая квартира куплена в 2018 году за 4 000 000 ₽.
Новая получена по реновации в 2024 году. Доплата: 0 ₽.
Продана новая квартира в 2025 году за 10 000 000 ₽.
Суммарный срок: 2018 → 2025 = 7 лет ≥ 5 лет → налог 0 ₽ 🎉
Если бы срок считался с 2024 года (получение новой квартиры) — пришлось бы платить НДФЛ: (10 000 000 − 4 000 000) × 15% = 900 000 ₽. Правило п.2 ст.217.1 НК РФ позволяет сэкономить.
Особые случаи при реновации
Приватизированная квартира
Если старая квартира была приватизирована — срок освобождения сокращается до 3 лет (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ). Расходы на покупку = 0 ₽, поэтому применяется вычет 1 000 000 ₽.
Наследственная квартира
Если старая квартира перешла по наследству — минимальный срок тоже 3 года. Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
Доплата за реновацию
Если при получении новой квартиры производилась доплата (за бо́льшую площадь), эта сумма прибавляется к расходам. Включите её в поле «Стоимость покупки» калькулятора вместе с ценой старой квартиры.
Ст.217.1 НК РФ; ст.220 НК РФ
Частые вопросы
С какого момента считается срок владения квартирой по реновации?
Срок владения новой квартиры, полученной по реновации, включает в себя срок владения освобождённой (старой) квартирой (п.2 ст.217.1 НК РФ). Например, если старая квартира была в собственности с 2010 года, отсчёт идёт с 2010 года, а не с даты получения новой квартиры по реновации.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по реновации?
Если суммарный срок владения (старая + новая квартира) составляет 5 лет и более — налог платить не нужно. Срок сокращается до 3 лет, если старая квартира была приватизирована, получена по наследству или в дар от близкого родственника, либо новая квартира является единственным жильём (ст.217.1 НК РФ).
Какой имущественный вычет применяется при продаже квартиры по реновации?
1 000 000 ₽ — стандартный вычет для жилья (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ). Либо вычет фактических расходов: расходы на приобретение старой квартиры плюс доплата за реновацию (если была). Если старая квартира приватизирована — расходов нет, применяется вычет 1 млн ₽.
Можно ли учесть расходы на покупку старой квартиры при расчёте налога?
Да. Если была куплена старая квартира и есть подтверждающие документы (договор, платёжные документы), эти расходы уменьшают налогооблагаемую базу при продаже новой квартиры по реновации. Дополнительно учитывается доплата за реновацию (разница в площади или доп. условиях договора). Основание: пп.2 п.2 ст.220 НК РФ.
Какая ставка налога при продаже квартиры по реновации в 2026 году?
13% — с налоговой базы до 2 400 000 ₽; 15% — от 2,4 до 5 млн ₽; 18% — от 5 до 20 млн ₽; 20% — от 20 до 50 млн ₽; 22% — свыше 50 млн ₽ (ст.224 НК РФ, ФЗ № 176-ФЗ от 12.07.2024). Ставка применяется к налоговой базе (доход минус вычет), а не ко всей сумме продажи.
Что делать, если квартира по реновации продана дешевле 70% кадастровой стоимости?
Применяется стандартное правило: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости, а не от суммы договора (п.2 ст.214.10 НК РФ). Это правило действует и для квартир по реновации.