Налог с продажи квартиры в ипотеке
Проценты банку уменьшают налогооблагаемую базу. Укажите метод «расходы» и добавьте сумму уплаченных процентов к стоимости покупки. Пп.2 п.2 ст.220 НК РФ.
Срок без налога
5 / 3 года
5 лет — общий. 3 года — единственное жильё
Ст.217.1 НК РФ
Вычет расходами
Цена + проценты
Проценты банку включаются в расходы
Пп.2 п.2 ст.220 НК РФ
Ставка НДФЛ
13–22%
Прогрессивная шкала с 2025 года
Ст.224 НК РФ
Как включить ипотечные проценты в расходы
Выберите метод «вычет расходами»
В калькуляторе выберите «Расходы на приобретение». Этот метод выгоднее вычета 1 млн ₽, если сумма расходов больше 1 млн ₽.
Суммируйте цену покупки и проценты
Введите сумму: стоимость квартиры по договору + сумма процентов, уплаченных банку за весь период до продажи. Справку об уплаченных процентах выдаёт банк.
Сохраните документы
Для 3-НДФЛ потребуются: кредитный договор, справка об уплаченных процентах, выписки по счёту или квитанции об оплате ипотеки.
Основание: пп.2 п.2 ст.220 НК РФ; Письмо Минфина № 03-04-05/94847
Пример расчёта
Куплена квартира за 6 000 000 ₽ (из них ипотека 4 млн ₽).
Уплачено процентов банку: 800 000 ₽.
Продана за 8 500 000 ₽ через 2 года.
Расходы: 6 000 000 + 800 000 = 6 800 000 ₽
Налоговая база: 8 500 000 − 6 800 000 = 1 700 000 ₽
НДФЛ: 1 700 000 × 13% = 221 000 ₽
Без учёта процентов база была бы 2 500 000 ₽ → налог 312 000 + 15% от 100 000 = 327 000 ₽. Экономия: 106 000 ₽.
Военная ипотека: особый порядок
При военной ипотеке кредит погашается субсидиями Росвоенипотеки (НИС) — это не личные расходы военнослужащего. В расходы можно включить только: первоначальный взнос из собственных средств и досрочные платежи из личных денег.
Субсидии НИС в расходы не включаются (Письмо Минфина № 03-04-05/77523). Вычет 1 млн ₽ (для жилья) применяется в стандартном порядке.
Ст.220 НК РФ; Письмо Минфина России № 03-04-05/77523
Частые вопросы
Можно ли включить ипотечные проценты в расходы при продаже квартиры?
Да. Уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту, взятому на покупку этой квартиры, включаются в фактические расходы на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Это уменьшает налогооблагаемую базу. Для подтверждения нужна справка из банка об уплаченных процентах за весь период владения.
Как считается срок владения квартирой при ипотеке?
Срок владения начинается с даты регистрации права собственности в ЕГРН — факт ипотеки и дата её погашения на срок не влияют (п.2 ст.8.1 ГК РФ, ст.217.1 НК РФ). Минимальный срок для освобождения от налога: 5 лет (общий) или 3 года, если квартира единственное жильё на момент продажи (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).
Учитывается ли материнский капитал в расходах на покупку квартиры?
Да, материнский капитал включается в расходы на приобретение квартиры (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Письмо Минфина № 03-04-05/49368 подтверждает: сумма маткапитала, направленная на погашение ипотеки, учитывается как расход. Однако вычет по НДФЛ при покупке на сумму маткапитала не предоставляется (п.5 ст.220 НК РФ).
Как платить налог при продаже квартиры по военной ипотеке?
При военной ипотеке государство оплачивает кредит вместо военнослужащего. В расходы можно включить только собственные средства: первоначальный взнос из личных денег, досрочные платежи из личных средств. Субсидии Росвоенипотеки в расходы не включаются, так как не являются расходами налогоплательщика (Письмо Минфина № 03-04-05/77523). Срок владения стандартный.
Какие документы нужны для учёта ипотечных процентов?
Для включения процентов в расходы потребуются: справка из банка об уплаченных процентах (можно получить через интернет-банк или отделение); кредитный договор; документы об оплате — выписки по счёту или квитанции. Справку об уплаченных процентах следует заказать за весь период владения квартирой — именно проценты, уплаченные до даты продажи.
Какая ставка НДФЛ при продаже квартиры в ипотеке в 2026 году?
Прогрессивная шкала (ст.224 НК РФ): 13% — с налоговой базы до 2 400 000 ₽; 15% — от 2,4 до 5 млн ₽; 18% — от 5 до 20 млн ₽; 20% — от 20 до 50 млн ₽; 22% — свыше 50 млн ₽. Налоговая база = доход минус вычет 1 млн ₽ или минус расходы (цена покупки + проценты банку). Для нерезидентов — 30%.