Налог при продаже ниже кадастровой стоимости
Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, налог считается от 70% кадастра — а не от суммы продажи. П.2 ст.214.10 НК РФ. Введите кадастровую стоимость в поле ниже — калькулятор учтёт правило автоматически.
Минимальная база
70% кадастра
Даже если продаёте дешевле — налог с 70% КС
П.2 ст.214.10 НК РФ
В ряде регионов
100% кадастра
СПб, Татарстан, Краснодар, Новосибирск и др.
П.6 ст.214.10 НК РФ
Вычет всё равно действует
1 млн ₽
Для жилья. 250 000 ₽ — для нежилого
Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ
Как работает правило 70% кадастровой стоимости
Определите кадастровую стоимость на 1 января года продажи
Проверьте на rosreestr.gov.ru или в личном кабинете nalog.ru. Используется стоимость именно на 1 января — не на дату сделки.
Сравните цену продажи с 70% кадастровой стоимости
Если цена договора ≥ 70% КС → налог с цены договора. Если цена договора < 70% КС → налог с суммы 70% КС.
Примените вычет к скорректированной базе
Вычет 1 000 000 ₽ (жильё) или 250 000 ₽ (нежилое) либо расходы на покупку — вычитаются из базы, определённой по правилу 70%.
Основание: п.2 ст.214.10 НК РФ
Пример расчёта
Кадастровая стоимость квартиры (на 1 января 2025): 5 000 000 ₽
Продана за: 3 000 000 ₽ (меньше 70% = 3 500 000 ₽)
→ Применяется правило 70%
Налоговая база: 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 ₽
Вычет 1 000 000 ₽: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽
Без правила 70% (от цены договора): (3 000 000 − 1 000 000) × 13% = 260 000 ₽. Разница: 67 000 ₽ дополнительного налога из-за правила кадастра.
Регионы с коэффициентом 1,0 (100% кадастра)
В этих регионах даже продажа за 1 ₽ будет облагаться налогом с полной кадастровой стоимости (П.6 ст.214.10 НК РФ):
Список регионов актуален на 2026 год. Уточняйте в региональном законодательстве.
Частые вопросы
Как считается налог, если продаю квартиру дешевле кадастровой стоимости?
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налоговая база считается от 70% кадастра, а не от цены договора. Формула: база = max(цена продажи, кадастровая стоимость × 0,7). Это правило установлено п.2 ст.214.10 НК РФ и применяется к любой недвижимости: квартирам, домам, участкам, гаражам.
Где узнать кадастровую стоимость квартиры или дома?
Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно: на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) → «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн»; в личном кабинете налогоплательщика на nalog.ru; в выписке из ЕГРН (заказать на Госуслугах). Для расчёта налога используется кадастровая стоимость на 1 января года, в котором продана недвижимость.
В каких регионах коэффициент выше 70%?
Субъекты РФ вправе устанавливать коэффициент выше 0,7 вплоть до 1,0 (п.6 ст.214.10 НК РФ). По состоянию на 2026 год коэффициент 1,0 (100% кадастровой стоимости) установлен в: Санкт-Петербурге, Республике Татарстан, Республике Крым, Краснодарском крае, Архангельской, Астраханской, Калининградской, Курганской, Новосибирской и Волгоградской областях. В этих регионах продажа ниже кадастровой стоимости всегда означает налог от полной кадастровой стоимости.
Можно ли продать квартиру родственнику ниже кадастровой стоимости?
Да, продать можно по любой цене. Но налог всё равно будет считаться по правилу 70% кадастра — если цена договора ниже этого порога. Кроме того, если продажа происходит взаимозависимым лицам (близким родственникам) по цене существенно ниже рыночной, ИФНС вправе проверить сделку (ст.105.3 НК РФ). Также покупатель-родственник не сможет получить имущественный налоговый вычет при такой сделке (п.5 ст.220 НК РФ).
Применяется ли вычет 1 000 000 ₽ при продаже ниже кадастровой стоимости?
Да. Вычет 1 000 000 ₽ (для жилья) или 250 000 ₽ (для нежилых объектов) применяется к налоговой базе — то есть к той сумме, которая уже скорректирована по правилу 70% кадастра. Пример: кадастровая стоимость квартиры 4 000 000 ₽, продана за 2 500 000 ₽. Налоговая база = 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000 ₽. После вычета 1 000 000 ₽ — налог с 1 800 000 ₽ = 234 000 ₽.
Что если кадастровая стоимость не определена?
Если кадастровая стоимость объекта на 1 января года продажи не установлена, правило 70% не применяется — налог считается от реальной цены сделки (п.5 ст.214.10 НК РФ). Это может произойти для новых объектов, ещё не прошедших государственную кадастровую оценку.