Налог с продажи квартиры в новостройке
Срок владения по ДДУ считается с даты полной оплаты, а не с ЕГРН. Ремонт без отделки и ипотечные проценты — в расходы. П.2 ст.217.1 НК РФ (ФЗ-374).
Срок без налога
5 / 3 года
5 лет — общий. 3 года — если единственное жильё
Ст.217.1 НК РФ
Срок считается с
Даты оплаты ДДУ
Не с даты ЕГРН — экономия в 1–3 года
П.2 ст.217.1, ФЗ-374
Расходы включают
Ремонт + ипотека
Отделка (без отделки) + проценты банку
Пп.2 п.2 ст.220 НК РФ
Что входит в расходы при продаже новостройки
Цена по ДДУ
Сумма, уплаченная застройщику по договору долевого участия. Подтверждается платёжными поручениями или квитанциями.
Ипотечные проценты
Уплаченные банку проценты по кредиту на покупку этой квартиры. Справку об уплаченных процентах выдаёт банк (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).
Расходы на отделку
Только если в ДДУ и акте передачи указано «без отделки». Нужны договоры с подрядчиками и чеки на материалы. Перечень отделочных работ — ст.220 НК РФ.
Источник: пп.2 п.2 ст.220 НК РФ; Письмо Минфина № 03-04-05/94847
Правило о сроке с даты оплаты ДДУ
До ФЗ-374 (вступил в силу с 01.01.2022) срок владения отсчитывался с даты регистрации права в ЕГРН. Это создавало несправедливость: человек мог ждать ключей 3–4 года после оплаты, а срок при этом не шёл.
Теперь согласно п.2 ст.217.1 НК РФ срок считается с даты полной оплаты по ДДУ. Если оплачивали частями — с даты последнего платежа. При ипотеке — с даты оплаты первоначального взноса (если полная стоимость оплачена за счёт кредита и взноса одновременно).
П.2 ст.217.1 НК РФ (ред. ФЗ-374 от 23.11.2020)
Частые вопросы
С какого момента считается срок владения квартирой в новостройке?
Для квартиры, купленной по договору долевого участия (ДДУ), минимальный срок владения считается с даты полной оплаты стоимости по ДДУ, а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН (п.2 ст.217.1 НК РФ в ред. ФЗ-374 от 23.11.2020). Это позволяет продать квартиру без налога раньше, чем если бы срок считался с ЕГРН.
Можно ли включить расходы на ремонт в затраты при продаже новостройки?
Да, если квартира в новостройке передана без отделки (это должно быть указано в акте приёма-передачи и ДДУ), расходы на отделочные работы и материалы можно включить в фактические расходы на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Необходимы документы: договоры с подрядчиками, чеки на материалы. Это уменьшает налогооблагаемую базу.
Включаются ли ипотечные проценты в расходы при продаже квартиры?
Да, уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту, взятому на покупку этой квартиры, включаются в фактические расходы на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Для подтверждения нужна справка из банка об уплаченных процентах.
Сколько лет нужно владеть новостройкой, чтобы не платить налог?
Общий срок — 5 лет (п.4 ст.217.1 НК РФ). Если новостройка — единственное жильё на момент продажи, срок сокращается до 3 лет (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ). Срок считается с даты полной оплаты по ДДУ. При продаже в общую долевую собственность срок считается по каждой доле отдельно.
Чем продажа новостройки отличается от переуступки по ДДУ?
Переуступка (цессия) — это продажа прав требования по ДДУ до получения квартиры. Объект сделки — право, а не квартира. Налог рассчитывается как доход минус расходы (1 млн вычет не применяется). При продаже готовой квартиры после регистрации права собственности применяются стандартные правила ст.217.1 НК РФ, включая вычет 1 млн ₽ и минимальный срок с даты полной оплаты.
Какая ставка НДФЛ при продаже квартиры в новостройке в 2026 году?
Прогрессивная шкала (ст.224 НК РФ): 13% — с налоговой базы до 2 400 000 ₽; 15% — от 2,4 до 5 млн ₽; 18% — от 5 до 20 млн ₽; 20% — от 20 до 50 млн ₽; 22% — свыше 50 млн ₽. Для нерезидентов — 30% без вычетов.