Срок владения квартирой для освобождения от налога: как считать в 2026 году
Коротко: чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею непрерывно 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения. С 1 января 2026 года добавлено новое условие — непрерывность (ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025). Срок считается с даты регистрации в Росреестре, но есть важные исключения: наследство, ДДУ, ЖСК.
Основание: ст. 217.1 НК РФ, ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025
Новое с 2026 года: требование непрерывности
Федеральный закон № 425-ФЗ от 28.11.2025 закрепил в ст. 217.1 НК РФ условие непрерывности срока владения. Если вы когда-то продали квартиру и выкупили её обратно — отсчёт срока начинается заново с последней регистрации права собственности. Прежние «накопленные» годы владения аннулируются.
Рассчитайте налог онлайн — бесплатно
Укажите дату покупки, сумму продажи и основание — калькулятор сам определит срок владения и рассчитает НДФЛ по ставкам 2026 года.
С какого момента считается срок владения квартирой
По общему правилу срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако для разных способов приобретения жилья закон устанавливает особые даты:
| Способ приобретения | С какого момента считается срок | Норма НК РФ |
|---|---|---|
| Покупка по договору купли-продажи | Дата регистрации права в ЕГРН | п. 2 ст. 217.1 |
| Долевое строительство (ДДУ) | Дата полной оплаты по договору ДДУ/цессии | п. 2 ст. 217.1 |
| Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) | Дата внесения последнего паевого взноса | п. 2 ст. 217.1 |
| Наследство | Дата смерти наследодателя | п. 1 ст. 1114 ГК РФ |
| Дарение | Дата регистрации права в ЕГРН | п. 2 ст. 217.1 |
| Приватизация | Дата регистрации права в ЕГРН | п. 2 ст. 217.1 |
| Рента (пожизненное содержание с иждивением) | Дата регистрации права в ЕГРН | п. 3 ст. 217.1 |
| Реконструкция (объединение/раздел объекта) | Дата регистрации нового объекта в ЕГРН | Письмо ФНС |
Когда применяется срок 3 года, а когда 5 лет
Статья 217.1 НК РФ устанавливает два минимальных срока владения для освобождения от НДФЛ при продаже жилья:
3 года
Льготный срок (п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
- ✅ Единственное жильё собственника
- ✅ Наследство (от любого лица)
- ✅ Дарение от члена семьи / близкого родственника
- ✅ Приватизация
- ✅ Договор пожизненного содержания с иждивением
5 лет
Общий срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ)
- 📋 Покупка по договору купли-продажи
- 📋 Покупка по ДДУ / переуступке
- 📋 Дарение от постороннего лица
- 📋 Мена (обмен)
- 📋 Все прочие основания
Новое правило непрерывности с 2026 года (ФЗ № 425-ФЗ)
Федеральный закон № 425-ФЗ от 28 ноября 2025 года внёс изменения в ст. 217.1 НК РФ: теперь прямо закреплено, что минимальный срок владения должен быть непрерывным. До этого требование непрерывности лишь упоминалось в письмах ФНС, но не было закреплено в законе.
❌ Ситуация 1: продал и купил обратно
Иван купил квартиру в 2018 году, продал в 2021-м, выкупил обратно в 2022-м и снова продаёт в 2026-м. Хотя суммарно квартира была у него 8 лет, срок считается с последней регистрации — 2022 года. Прошло только 4 года → 5-летний срок не истёк → нужно платить НДФЛ.
❌ Ситуация 2: квартира возвращена по суду
Мария подарила квартиру дочери в 2020 году. В 2024-м суд признал дарение недействительным, квартира вернулась к Марии. Срок владения не восстанавливается с 2010 года (первоначальной покупки) — отсчёт начинается заново с даты повторной регистрации права в 2024 году.
✅ Ситуация 3: непрерывное владение
Пётр купил квартиру по ДДУ в 2020 году (дата полной оплаты), получил ключи в 2022-м, зарегистрировал право в ЕГРН в 2022-м. Продаёт в 2026 году. Срок с даты оплаты ДДУ = 6 лет — непрерывно. 5-летний срок истёк → налога нет.
Источник: ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025, ст. 217.1 НК РФ (ред. с 01.01.2026); Гарант: «Срок владения жилым помещением для продажи без НДФЛ должен быть непрерывным»
Примеры расчёта срока владения по конкретным датам
Пример 1: квартира по ДДУ — когда начинается срок?
Дата оплаты ДДУ
15 марта 2020
👈 Отсюда считается срок
Регистрация в ЕГРН
10 января 2023
НЕ влияет на начало срока
5 лет с 15.03.2020 → 15 марта 2025. Продаёте в 2026 году → срок истёк → налога нет.
Пример 2: квартира по наследству — срок 3 года с даты смерти
Дата смерти наследодателя
5 июня 2022
👈 Отсюда считается срок
Получение свидетельства
Декабрь 2022
Регистрация в ЕГРН
Март 2023
3 года с 05.06.2022 → 5 июня 2025. Продаёте в июле 2025 → срок истёк → налога нет.
Пример 3: куплена в 2022 году, не единственное жильё — нужен ли налог в 2026?
Дата регистрации права: 20 мая 2022.
Сумма продажи: 5 500 000 ₽. Куплена за 4 000 000 ₽.
5 лет с 20.05.2022 → 20 мая 2027.
Продаёте в апреле 2026 — срок ещё не истёк. Придётся заплатить НДФЛ:
База = 5 500 000 − 4 000 000 (расходы) = 1 500 000 ₽
НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽
Если это единственное жильё — срок 3 года → с 20.05.2022 → истекает 20.05.2025. Продажа в 2026 году → налога нет.
Региональные льготы: субъекты РФ, снизившие минимальный срок
Пункт 6 ст. 217.1 НК РФ позволяет регионам снижать минимальный предельный срок владения вплоть до нуля. Несколько субъектов воспользовались этой нормой.
Субъекты со сниженным сроком (на апрель 2026 г.):
- Ряд субъектов установил срок 0 лет — продажа без налога в любой момент
- Некоторые регионы снизили срок до 3 лет для всех объектов
Актуальный список — на сайте КонсультантПлюс: Субъекты РФ, снизившие минимальный предельный срок
Если вы продаёте недвижимость в регионе со сниженным сроком — НДФЛ платить не нужно даже при владении менее 3 лет. Уточните в вашей ИФНС или в региональном законодательстве.
Если минимальный срок не истёк: ставки НДФЛ и вычеты 2026
Если квартира продаётся раньше окончания минимального срока владения, придётся уплатить НДФЛ по прогрессивной шкале 2026 года (ст. 224 НК РФ):
| Налоговая база (доход − вычет) | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| до 2 400 000 ₽ | 13% |
| от 2 400 001 до 5 000 000 ₽ | 15% с превышения |
| от 5 000 001 до 20 000 000 ₽ | 18% с превышения |
| от 20 000 001 до 50 000 000 ₽ | 20% с превышения |
| свыше 50 000 000 ₽ | 22% с превышения |
Как уменьшить налог:
- Вычет «расходы на покупку» (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — уменьшить доход на цену покупки + проценты по ипотеке + расходы на ремонт в новостройке. Требует документов (ДКП, платёжки, справка из банка).
- Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — без документов. Выгоден если документов нет или расходы меньше 1 млн ₽.
- Правило 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) — если цена в договоре ниже 70% КС, налог считается от 70% КС.
Рассчитайте налог с вашей квартиры
Укажите дату и способ приобретения — калькулятор определит срок владения, проверит правило 70% кадастра и рассчитает НДФЛ по ставкам 2026 года.
Частые вопросы (FAQ)
С какого момента считается срок владения квартирой для освобождения от налога?▾
Когда применяется срок 3 года, а когда 5 лет?▾
Что изменилось с 2026 года в правилах срока владения?▾
С какой даты считать срок по квартире в новостройке по ДДУ?▾
Прерывает ли ипотека срок владения квартирой?▾
Связанные статьи и калькуляторы
Статья подготовлена на основе НК РФ: ст. 217.1, 214.10, 220, 224; ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025; ФЗ № 374-ФЗ от 23.11.2020. Последнее обновление: апрель 2026 г.