Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности 2026

Коротко: если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), при продаже нужно заплатить НДФЛ. Ставка — 13% на доход до 2,4 млн ₽, выше — прогрессивно до 22%. Налог можно уменьшить через вычет 1 000 000 ₽ или на фактические расходы при покупке. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2026 года. Налог — до 15 июля 2026 года.

Основание: ст. 217.1, 220, 224 НК РФ

Рассчитайте налог онлайн — бесплатно

Введите сумму продажи, стоимость покупки и срок владения — калькулятор учтёт прогрессивную шкалу 2026 года и правило 70% кадастровой стоимости.

Открыть калькулятор →

Когда действует срок 3 года, а когда 5 лет

По общему правилу (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) минимальный срок владения квартирой, при котором доход от продажи освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет. Но закон предусматривает льготный срок — 3 года — для ряда случаев:

Основание получения квартиры	Минимальный срок
Единственное жильё в собственности	3 года
Наследство (от любого лица)	3 года
Дарение от близкого родственника	3 года
Приватизация	3 года
Договор пожизненного содержания с иждивением (рента)	3 года
Покупка (не единственное жильё)	5 лет
Дарение от постороннего лица	5 лет
Долевое строительство (ДДУ)	5 лет с даты оплаты по ДДУ

Источник: п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Ставки НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Ставка применяется не ко всей сумме продажи, а к налоговой базе — доходу минус вычет.

Налоговая база (доход − вычет)	Ставка НДФЛ
до 2 400 000 ₽	13%
от 2 400 001 до 5 000 000 ₽	15% с превышения
от 5 000 001 до 20 000 000 ₽	18% с превышения
от 20 000 001 до 50 000 000 ₽	20% с превышения
свыше 50 000 000 ₽	22% с превышения

Важно: прогрессия работает как «ступени» — 15% платится только с суммы, превышающей 2,4 млн ₽, а не со всего дохода. Формула ниже покажет, как это выглядит на практике.

Пример расчёта налога: квартира куплена 1,5 года назад

Условия примера:

Квартира куплена за 3 000 000 ₽
Квартира продана за 4 500 000 ₽
Срок владения: 1,5 года (менее 3 лет)
Кадастровая стоимость: 4 200 000 ₽

Шаг 1. Проверить правило 70% кадастра

70% × 4 200 000 = 2 940 000 ₽. Цена договора (4 500 000 ₽) выше — правило не применяется, налог считается от цены договора.

Шаг 2. Выбрать вычет

Вариант А — фиксированный вычет: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 ₽ (база).
Вариант Б — расходы на покупку: 4 500 000 − 3 000 000 = 1 500 000 ₽ (база).
Выбираем Б: база меньше → налог меньше.

Шаг 3. Рассчитать НДФЛ

База = 1 500 000 ₽ (меньше 2 400 000 ₽ → ставка 13%).
НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Что было бы при вычете 1 млн ₽

База = 3 500 000 ₽. Налог: 2 400 000 × 13% + 1 100 000 × 15% = 312 000 + 165 000 = 477 000 ₽. Это в 2,4 раза больше!

Вывод: если есть документы о расходах — вычет «доходы минус расходы» почти всегда выгоднее.

Как уменьшить налог с продажи квартиры: 4 законных способа

Вычет «расходы на покупку» (ст. 220 НК РФ)

Уменьшить доход на сумму фактически уплаченных расходов: цена покупки + проценты по ипотеке + стоимость ремонта в новостройке. Требует документального подтверждения (ДКП, платёжки, справка из банка).

Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ)

Применяется автоматически, если нет документов на расходы. Выгоден только если квартира получена бесплатно (наследство, дарение) или куплена менее чем за 1 млн ₽.

Зачёт убытка через покупку нового жилья (ст. 220 НК РФ)

Если в том же году вы купили другую квартиру и ранее не использовали вычет на покупку — можно зачесть 2 000 000 ₽ вычета покупателя против налога продавца. Эффективно при одновременной продаже и покупке.

Льгота семьям с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ)

Семьи с двумя и более детьми не платят НДФЛ, если купили новое жильё большей площади в том же году (или до 30 апреля следующего). Условий несколько — проверьте на калькуляторе.

Сроки подачи декларации и уплаты налога в 2026 году

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2026

За доходы, полученные в 2025 году. Подаётся в ИФНС по месту жительства или через Госуслуги/личный кабинет ФНС.

Уплата НДФЛ

15 июля 2026

За просрочку уплаты — пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день. За непредставление декларации — штраф 5% в месяц от суммы налога (ст. 119 НК РФ).

Важно: если налоговая база равна нулю (продали дешевле, чем купили), декларацию всё равно нужно подать — иначе штраф 1 000 ₽ за непредставление. Исключение — если срок минимального владения уже истёк.

Правило 70% кадастровой стоимости: когда применяется

Если цена в договоре продажи меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, ФНС пересчитает налог от большей суммы — 70% КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Пример: занижение цены в договоре

Кадастровая стоимость: 5 000 000 ₽
70% × 5 000 000 = 3 500 000 ₽
Цена в договоре: 2 000 000 ₽ (меньше 3 500 000 ₽)
ФНС рассчитает налог от 3 500 000 ₽, а не от 2 000 000 ₽

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать бесплатно на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.

Рассчитайте свой налог точно

Калькулятор НалогПродажи учитывает прогрессивные ставки 2026 года, правило 70% кадастра, оба вида вычета и автоматически выбирает выгодный вариант.

Калькулятор для квартиры Единственное жильё Льгота семьям с детьми Квартира в ипотеке

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности?▾

Да. Если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), при продаже возникает НДФЛ по ставке от 13 до 22%. Налог можно уменьшить через вычет 1 000 000 ₽ или фактические расходы на покупку.

Когда действует срок 3 года, а когда 5 лет?▾

3 года — если квартира единственное жильё, получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована или получена по ренте. В остальных случаях — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

Как рассчитать налог, если продаю квартиру дешевле, чем купил?▾

Если цена продажи ≥ 70% кадастровой стоимости и меньше цены покупки — налоговая база равна нулю, НДФЛ не платится. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать.

Можно ли не платить налог, если продаю единственную квартиру менее 3 лет?▾

Нет. Если квартира в собственности менее 3 лет — НДФЛ обязателен. Льгота по единственному жилью освобождает от налога только при владении 3 года и более.

До какого числа платить налог с продажи квартиры в 2026 году?▾

Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2026 года (за продажи 2025 года). Уплата налога — до 15 июля 2026 года. За просрочку — штраф и пени.