Можно ли при продаже использовать расходы наследодателя на покупку квартиры?

Да. С 2019 года наследник вправе уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Например, если наследодатель купил квартиру за 4 000 000 ₽, а вы продаёте за 5 500 000 ₽ — налог считается с разницы 1 500 000 ₽.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже унаследованной квартиры?

Если квартира в собственности менее 3 лет — да, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если срок более 3 лет — декларацию подавать не нужно, налог равен нулю. Срок уплаты налога — 15 июля того же года.

Как применяется правило 70% кадастровой стоимости при продаже унаследованной квартиры?

Если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, ФНС рассчитает НДФЛ от 70% кадастровой стоимости, а не от цены договора (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это правило действует для любой недвижимости независимо от способа её получения.

Какой налог, если квартиру получили по наследству и она является единственным жильём?

При продаже единственного жилья минимальный срок тоже составляет 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если квартира унаследована и является единственным жильём — срок тот же 3 года с даты смерти наследодателя. Ни льготной ставки, ни дополнительного освобождения для единственного жилья нет — только подтверждение трёхлетнего срока.

Налог с продажи квартиры по наследству в 2026 году: расчёт НДФЛ

Коротко: при продаже квартиры, полученной по наследству, НДФЛ не платится, если прошло 3 года с даты смерти наследодателя — не с даты регистрации права собственности. Если срок меньше 3 лет — нужно заплатить налог по ставке 13% (до 2,4 млн ₽ базы), прогрессивно выше. Налог уменьшается на вычет 1 000 000 ₽ или на расходы наследодателя на покупку квартиры.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1, ст. 214.10, пп. 2 п. 2 ст. 220, ст. 224 НК РФ

Рассчитайте налог с продажи унаследованной квартиры онлайн

Калькулятор учитывает дату открытия наследства, прогрессивные ставки 2026 года, вычет 1 млн ₽ или расходы наследодателя, правило 70% кадастровой стоимости.

Открыть калькулятор →

Главное правило: 3 года с даты смерти, а не регистрации

Самая распространённая ошибка — считать срок владения унаследованной квартирой с даты регистрации права собственности в Росреестре. На самом деле срок отсчитывается с момента открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

📌 Пример:

Наследодатель умер 15 марта 2022 года. Наследник зарегистрировал право собственности в Росреестре только 10 января 2024 года. Продажа состоялась в мае 2025 года.
Срок владения считается: с 15.03.2022 по май 2025 = более 3 лет. Налог = 0 ₽. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Способ получения квартиры	Минимальный срок	Отсчёт с...
По наследству	3 года	Дата смерти наследодателя
В дар от близкого родственника	3 года	Дата регистрации права
Приватизация	3 года	Дата регистрации права
Куплена (единственное жильё)	3 года	Дата регистрации права
Куплена (не единственное)	5 лет	Дата регистрации права

Источник: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ; п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Ставки НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Ставка применяется к налоговой базе — доходу от продажи за вычетом вычета или расходов:

Налоговая база	Ставка НДФЛ
До 2 400 000 ₽	13%
От 2 400 001 до 5 000 000 ₽	15%
От 5 000 001 до 20 000 000 ₽	18%
От 20 000 001 до 50 000 000 ₽	20%
Свыше 50 000 000 ₽	22%

Источник: ст. 224 НК РФ (в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ)

Как уменьшить налог: два способа

При продаже унаследованной квартиры можно выбрать один из двух вариантов вычета (ст. 220 НК РФ). Нужно выбрать тот, который даст меньший налог:

Вариант 1: Фиксированный вычет 1 000 000 ₽

Уменьшает налогооблагаемый доход на 1 000 000 ₽. Не требует документов о расходах.

пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Выгоден если: нет документов о расходах или расходы были небольшими

Вариант 2: Расходы наследодателя

Уменьшает доход на фактические расходы наследодателя на приобретение квартиры, подтверждённые документами (договор купли-продажи, платёжные документы).

пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Закон № 325-ФЗ от 29.09.2019

Выгоден если: квартира куплена наследодателем за сумму, близкую к цене продажи

💡 Важно о расходах наследодателя

Если квартира была получена наследодателем бесплатно (по другому наследству, в дар, при приватизации) — расходов нет, можно применить только вычет 1 000 000 ₽. Если куплена — нужны документы: договор купли-продажи и платёжные документы.

Примеры расчёта НДФЛ с продажи унаследованной квартиры

Пример 1: вычет 1 000 000 ₽ (нет документов о расходах)

• Квартира получена по завещанию, дата смерти наследодателя — 2024 год

• Цена продажи: 3 500 000 ₽

• Кадастровая стоимость на 01.01.2025: 3 200 000 ₽ → 70% = 2 240 000 ₽

• Цена договора (3 500 000 ₽) > 70% кадастра (2 240 000 ₽) → берём цену договора

• Вычет: 1 000 000 ₽

• Налоговая база: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽

НДФЛ = 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽

Пример 2: расходы наследодателя (есть документы о покупке)

• Квартира получена по наследству, наследодатель купил её за 4 000 000 ₽

• Дата смерти — 2024 год (срок меньше 3 лет)

• Цена продажи: 5 500 000 ₽

• Документы о расходах наследодателя: есть (договор + платёжка)

• Налоговая база: 5 500 000 − 4 000 000 = 1 500 000 ₽

НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Экономия по сравнению с вычетом 1 млн ₽: (5 500 000 − 1 000 000) × ... − 195 000 ≈ 390 000 ₽ экономии

Пример 3: налог = 0 ₽ (прошло более 3 лет)

• Наследодатель умер в феврале 2022 года

• Наследник зарегистрировал право в мае 2023 года

• Квартира продана в марте 2025 года

• Прошло с даты смерти: более 3 лет (февраль 2022 → март 2025)

НДФЛ = 0 ₽. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Если квартира унаследована несколькими наследниками (доли)

При наследовании квартиры несколькими наследниками каждый получает долю. При продаже вся квартира или доля — правила НДФЛ одинаковы:

Продажа всей квартиры целиком — вычет 1 000 000 ₽ распределяется пропорционально долям (п. 3 ст. 220 НК РФ). Например, двум наследникам по ½ доли — каждому вычет 500 000 ₽.
Продажа своей доли отдельно — каждый наследник применяет вычет 1 000 000 ₽ к своему доходу полностью (Письмо Минфина от 12.01.2012 № 03-04-05/9-3).
Срок владения для доли — также считается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации доли в Росреестре.

Источник: п. 3 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина России от 12.01.2012 № 03-04-05/9-3

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Событие	Срок
Подача декларации 3-НДФЛ (продажа в 2025 г.)	До 30 апреля 2026 г.
Уплата НДФЛ (продажа в 2025 г.)	До 15 июля 2026 г.
Подача декларации 3-НДФЛ (продажа в 2026 г.)	До 30 апреля 2027 г.
Штраф за непредставление декларации	5% от налога за каждый месяц, мин. 1 000 ₽
Пеня за просрочку уплаты налога	1/300 ставки ЦБ за каждый день

Источник: ст. 229, 228, 119 НК РФ

Правило 70% кадастровой стоимости: как ФНС проверяет цену

ФНС сравнивает цену из договора купли-продажи с 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Если цена в договоре ниже — налог считается от 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

⚠️ Важно: занижение цены не работает

Если в договоре указать цену ниже рыночной, ФНС всё равно рассчитает налог от 70% кадастровой стоимости. Например, кадастровая стоимость 5 000 000 ₽, в договоре — 2 000 000 ₽. ФНС возьмёт 70% × 5 000 000 = 3 500 000 ₽ как налогооблагаемый доход.

Источник: п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Рассчитайте ваш налог за 30 секунд

Укажите дату смерти наследодателя, цену продажи и кадастровую стоимость — калькулятор автоматически определит срок владения и сумму НДФЛ.

Открыть калькулятор НДФЛ →

Частые вопросы о налоге с продажи унаследованной квартиры

С какого момента считается срок владения квартирой, полученной по наследству?

С даты смерти наследодателя (открытия наследства), а не с даты регистрации права собственности в Росреестре. Это закреплено в п. 1 ст. 1114 ГК РФ и многократно подтверждено письмами Минфина и ФНС.

Через сколько лет можно продать унаследованную квартиру без налога?

Через 3 года с даты смерти наследодателя (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок 5 лет для унаследованной недвижимости не применяется.

Можно ли использовать расходы наследодателя при расчёте налога?

Да, с 2019 года. Если наследодатель купил квартиру и есть документы (договор, платёжные документы), наследник может вычесть эти расходы из дохода от продажи (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Нужно ли подавать декларацию, если налог получился 0 из-за вычета?

Да, если срок менее 3 лет — декларацию подать нужно в любом случае, даже если налог = 0 ₽ (продажа до 1 000 000 ₽ или доход перекрыт расходами). Исключение: если сумма продажи не превысила 1 000 000 ₽ — с 2022 года декларацию можно не подавать (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Как рассчитывается налог, если несколько наследников продают квартиру вместе?

При продаже всей квартиры вычет 1 000 000 ₽ делится между наследниками пропорционально их долям. При продаже каждым своей доли отдельным договором — каждый применяет вычет 1 000 000 ₽ в полном объёме к своей доле дохода.

Применяется ли правило 70% кадастровой стоимости к унаследованной квартире?

Да, правило 70% кадастровой стоимости применяется ко всем сделкам с недвижимостью независимо от способа её получения. Если цена договора ниже 70% кадастровой стоимости — ФНС рассчитает налог от 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Связанные материалы

→Калькулятор налога с продажи по наследству →Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности →Налоговый вычет при продаже квартиры →Когда не нужно платить налог с продажи →Налог с продажи квартиры, полученной в дар →Налог с продажи доли квартиры

Нормативная база

Налоговый кодекс РФ: ст. 214.10, 217.1 (пп. 1 п. 3), 220 (пп. 1–2 п. 2, п. 3), 224, 228, 229
Гражданский кодекс РФ: ст. 1114 (дата открытия наследства)
Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ (прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 г.)
Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ (вычет расходов наследодателя)
Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ (декларация при продаже до 1 млн ₽)