НалогПродажикалькулятор НДФЛ при продаже имущества

Налог с продажи единственного жилья в 2026 году: льгота 3 года и правила расчёта

Главное правило: если квартира — ваше единственное жильё и вы владеете ею 3 года и более, НДФЛ при продаже не платится и декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ). Если срок менее 3 лет — налог рассчитывается по ставке 13–22% от дохода, но его можно уменьшить через вычет.

Что считается единственным жильём по НК РФ

Единственное жильё — это объект недвижимости, при продаже которого у собственника нет другого жилого помещения в собственности (ст. 217.1 НК РФ). Учитываются:

  • квартиры и комнаты
  • жилые дома и части домов
  • доли в жилых помещениях

Не учитываются при определении единственности: земельные участки без дома, гаражи, апартаменты (нежилое назначение), машиноместа, коммерческая недвижимость.

Важно: проверка «единственности» ведётся на дату перехода права собственности к покупателю (дата государственной регистрации сделки в Росреестре).

90-дневное правило: как купить новое жильё и сохранить льготу

Практическая ситуация: вы владеете квартирой более 3 лет. Купили новую квартиру, и теперь у вас два объекта. Теряется ли льгота?

Нет — если вы успеете продать старую квартиру в течение 90 календарных дней после даты регистрации права собственности на новое жильё (абз. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В этом случае старая квартира считается «единственной» для целей льготного срока.

СитуацияСрок продажи старой квартирыРезультат
Купили новую, продаёте старую ≤ 90 днейДо 90 дней после регистрацииЛьгота 3 года сохраняется
Купили новую, продаёте старую > 90 днейПосле 90 днейСтарая квартира — не единственная, срок 5 лет
Продаёте старую, потом покупаете новуюЛюбойЛьгота 3 года применяется

Ставки НДФЛ в 2026 году при продаже до истечения срока

Если единственная квартира продаётся до истечения 3 лет, применяется прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ, ред. 2025):

Налогооблагаемый доходСтавка НДФЛ
До 2 400 000 ₽13%
2 400 001 – 5 000 000 ₽312 000 ₽ + 15% с суммы превышения
5 000 001 – 20 000 000 ₽702 000 ₽ + 18% с суммы превышения
20 000 001 – 50 000 000 ₽3 402 000 ₽ + 20% с суммы превышения
Свыше 50 000 000 ₽9 402 000 ₽ + 22% с суммы превышения

Налогооблагаемый доход = цена продажи − имущественный вычет (1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы на покупку).

Пример расчёта налога при продаже единственной квартиры

Пример 1: Квартира продана до 3 лет, доход документально подтверждён

  • Куплена: 1 марта 2024 года за 4 500 000 ₽
  • Продана: 1 декабря 2026 года за 6 000 000 ₽
  • Срок владения: 2 года 9 месяцев — менее 3 лет → налог есть
  • Единственное жильё: да, других квартир нет
  • Налогооблагаемый доход: 6 000 000 − 4 500 000 = 1 500 000 ₽
  • Ставка: 13% (до 2 400 000 ₽)
  • НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Пример 2: Нет документов о расходах — применяем вычет 1 млн ₽

  • Квартира приватизирована в 2024 году, продана в 2026 за 3 000 000 ₽
  • Срок владения: 2 года — менее 3 лет → налог есть
  • Расходы на приобретение: 0 (приватизация бесплатная)
  • Применяем вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)
  • Налогооблагаемый доход: 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 ₽
  • Ставка: 13%
  • НДФЛ = 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽

Пример 3: Квартира в собственности ровно 3 года → налога нет

  • Куплена: 15 января 2023 года
  • Продана: 20 января 2026 года
  • Срок владения: 3 года и более
  • Единственное жильё: да
  • НДФЛ = 0 ₽. Декларацию подавать не нужно.

Льгота для семей с детьми: НДФЛ = 0 независимо от срока

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (или до 24 лет — студентами очного отделения) полностью освобождены от НДФЛ при продаже жилья при соблюдении всех условий (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

  1. Деньги от продажи направляются на покупку нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего
  2. Новое жильё имеет большую площадь или большую кадастровую стоимость
  3. Кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 000 000 ₽
  4. Налогоплательщик не является ИП, применяющим УСН/ПСН в отношении этого дохода

Льгота действует независимо от срока владения и независимо от того, является ли квартира единственной.

Сроки и порядок уплаты: декларация и платёж

СобытиеСрок
Подача декларации 3-НДФЛДо 30 апреля года, следующего за продажей
Уплата НДФЛДо 15 июля того же года
Штраф за неподачу декларации5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (ст. 119 НК РФ), но не менее 1 000 ₽
Штраф за неуплату НДФЛ20% от суммы налога (ст. 122 НК РФ)

Декларацию подают через сайт Личного кабинета ФНС или через программу «Декларация».

Рассчитайте налог онлайн

Введите данные о вашей квартире — калькулятор сам определит срок владения, применимые вычеты и точную сумму НДФЛ с учётом льготы для единственного жилья.

Открыть калькулятор НДФЛ →

Часто задаваемые вопросы

Через сколько лет можно продать единственную квартиру без налога?
Если квартира является единственным жильём, минимальный срок владения — 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Если в собственности есть другое жильё, срок увеличивается до 5 лет, кроме исключений (наследство, дарение от родственников, приватизация, рента). После истечения срока при продаже НДФЛ не взимается и декларацию подавать не нужно.
Что такое 90-дневное правило при продаже единственного жилья?
Если вы купили новое жильё и продаёте старое в течение 90 дней после регистрации нового права собственности — старое жильё всё равно считается единственным для целей льготного срока (абз. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это позволяет сначала купить новую квартиру, а затем продать старую без потери льготы 3 года.
Нужно ли платить налог, если продаю единственную квартиру дешевле, чем купил?
Если стоимость продажи ниже стоимости покупки и выше 70% кадастровой стоимости — налоговая база равна нулю, НДФЛ не платится. Но если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считается от 70% КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Декларацию подавать всё равно нужно, если срок владения не истёк.
Освобождены ли от налога семьи с детьми при продаже единственного жилья?
Да. Семьи с двумя и более детьми полностью освобождены от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если: дети до 18 лет (или до 24 лет — студенты очного отделения); доход направляется на покупку нового жилья с большей площадью или кадастровой стоимостью; кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 млн руб.; новое жильё куплено в тот же год или до 30 апреля следующего. Основание: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Как подтвердить, что квартира является единственным жильём?
Специального заявления не требуется — налоговая самостоятельно проверяет данные ЕГРН. Если у вас на момент продажи нет другого жилья в собственности (или оно куплено не ранее чем за 90 дней до продажи), льгота применяется автоматически. При подаче декларации 3-НДФЛ налоговый орган учитывает эти данные.

Связанные статьи