НалогПродажикалькулятор НДФЛ при продаже имущества

Когда не надо платить налог с продажи квартиры: 5 случаев в 2026 году

Коротко: налог с продажи квартиры можно не платить законно в 5 случаях. Самый частый — истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет). Другие основания: единственное жильё, семья с детьми (с 2022 года), цена продажи ≤ 1 000 000 ₽, продажа по цене покупки или ниже.

Основание: ст. 217.1, 220, 229 НК РФ

Проверьте, нужно ли вам платить налог

Калькулятор учитывает срок владения, тип получения, вычеты и прогрессивные ставки 2026 года.

Открыть калькулятор →

Краткая таблица: 5 оснований не платить налог

ОснованиеНорма НК РФНужна декларация?
1. Минимальный срок (3 или 5 лет)ст. 217.1Нет
2. Единственное жильё (3 года)пп. 4 п. 3 ст. 217.1Нет
3. Семья с 2+ детьми (п. 2.1)п. 2.1 ст. 217.1Нет
4. Цена ≤ 1 000 000 ₽ (вычет)пп. 1 п. 2 ст. 220Нет (с 2022 г.)
5. Продажа по цене покупки или нижепп. 2 п. 2 ст. 220Да (налог = 0)

1Истёк минимальный срок владения

ст. 217.1 НК РФ

Самое частое основание. Если квартира была в собственности дольше минимального срока — НДФЛ нет, декларацию подавать не нужно.

5 летОбщий срок. Квартира куплена (не единственная) после 01.01.2016.
3 годаПолучена по наследству, в дар от близкого родственника (супруг, родители, дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки), приватизирована или получена по ренте.
3 годаЕдинственное жильё на момент продажи (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
💡 Пример: квартира куплена в 2020 году как единственная. В 2023 году (3 года) — можно продать без налога. Если купили вторую квартиру в 2022 → срок увеличивается до 5 лет.

2Единственное жильё (3 года вместо 5)

пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если продаваемая квартира — единственная ваша жилая недвижимость, минимальный срок сокращается с 5 до 3 лет.

УсловиеНа дату регистрации перехода права нет другого жилья в собственности.
ИсключениеНовую квартиру можно купить за 90 дней до продажи — она не нарушает статус единственного жилья.
Совместная собственностьУчитывается вся жилая недвижимость, в том числе доли.
💡 Пример: купили квартиру в 2022 году (единственная). В 2025 году купили вторую. Если продать первую до 2025-го — 3-летний срок соблюдён, налога нет. Если после покупки второй — нужно ждать 5 лет от 2022 года (до 2027-го).

3Льгота для семей с двумя и более детьми

п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (с 2022 года)

Семьи с 2+ детьми освобождены от налога при соблюдении всех условий — независимо от срока владения.

Дети2 и более несовершеннолетних (до 18 лет) или до 24 лет при обучении по очной форме.
Покупка нового жильяВ том же году или до 30 апреля следующего года.
Новое жильё лучшеПлощадь или кадастровая стоимость нового жилья выше, чем продаваемого.
Кадастровая стоимостьПроданного жилья — не более 50 000 000 ₽.
Размер жилья в семьеНи у одного члена семьи нет жилья, превышающего 50% площади купленного.
💡 Пример: семья с двумя детьми продаёт квартиру (КС 8 млн ₽) в марте 2026 года и покупает квартиру большей площади в ноябре 2026-го. Налога нет — все условия выполнены.

4Цена продажи не превышает вычет 1 000 000 ₽

пп. 1 п. 2 ст. 220, п. 4 ст. 229 НК РФ

Если цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ и эта сумма не ниже 70% кадастровой стоимости — налог нулевой. С 2022 года декларацию подавать не нужно.

Условие 1Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽.
Условие 270% × кадастровая стоимость ≤ 1 000 000 ₽.
Без декларацииС 2022 года — декларацию 3-НДФЛ не подаёте (ФЗ от 02.07.2021 № 305-ФЗ).
💡 Пример: квартира продана за 900 000 ₽. Кадастровая стоимость — 1 200 000 ₽. 70% × 1 200 000 = 840 000 ₽ < цены договора. Доход = 900 000 ₽. Вычет 1 000 000 ₽ > 900 000 ₽ → налог 0. Декларацию подавать не нужно.

5Продажа по цене покупки или дешевле

пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если квартира продаётся по цене покупки или ниже — налоговая база равна нулю. Но декларацию подать придётся (если срок не истёк).

УсловиеЦена продажи ≤ цене покупки (фактические расходы по ДКП + ипотечные проценты и т.д.).
Правило 70%Важно: доход для расчёта — не менее 70% КС. Если занизите цену, ФНС пересчитает от 70% КС.
ДекларацияНужна, если срок владения не истёк — даже при нулевом налоге.
💡 Пример: купили квартиру за 4 000 000 ₽, продали за 3 800 000 ₽. Расходы 4 000 000 > доход 3 800 000 → база = 0, налог = 0. Но кадастровая стоимость 5 500 000 ₽: 70% × 5 500 000 = 3 850 000 ₽ > 3 800 000 ₽ → доход = 3 850 000 ₽. База = 3 850 000 − 4 000 000 < 0 → налог всё равно 0. Декларацию подать нужно.

Важно: правило 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ)

Даже если договорная цена низкая — ФНС проверит кадастровую стоимость. Если цена договора < 70% КС — доход для расчёта НДФЛ определяется как 70% КС.

Пример: нельзя занижать цену

  • Кадастровая стоимость квартиры: 3 000 000 ₽
  • 70% × 3 000 000 = 2 100 000 ₽
  • Цена в договоре: 1 000 000 ₽ (ниже 2 100 000 ₽)
  • ФНС начислит налог от 2 100 000 ₽
  • С вычетом 1 000 000 ₽: база = 1 100 000 ₽, НДФЛ = 143 000 ₽

Сроки в 2026 году

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2026

За доходы 2025 года. Если налог = 0 из-за вычета расходов — декларация всё равно нужна.

Уплата НДФЛ

15 июля 2026

Если срок истёк или налог = 0 — платить не нужно и декларацию не подаёте.

Не уверены, нужно ли платить налог?

Укажите дату покупки, тип получения и цену — калькулятор сразу скажет, есть ли налог и сколько составит НДФЛ.

Калькулятор для квартирыКалькулятор для домаКалькулятор для участка

Частые вопросы (FAQ)

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?▾
5 лет — общий срок. 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована, получена по ренте или является единственным жильём (ст. 217.1 НК РФ).
Что значит 'единственное жильё' для освобождения от налога?▾
На дату продажи у вас нет другой жилой недвижимости (в т.ч. долей). Можно купить новую квартиру за 90 дней до продажи — это не нарушает статус единственного жилья (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Нужно ли платить налог при продаже квартиры за 1 000 000 рублей или дешевле?▾
Нет, если 70% кадастровой стоимости ≤ 1 000 000 ₽. Вычет 1 000 000 ₽ полностью покрывает базу. С 2022 года декларацию подавать тоже не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Когда семья с детьми освобождается от налога при продаже квартиры?▾
При 2+ детях до 18 лет (или 24 при очном обучении), продаже и покупке нового жилья большей площади в том же году (или до 30 апреля следующего), при КС проданного ≤ 50 млн ₽ (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Надо ли подавать декларацию, если налог при продаже квартиры равен нулю?▾
Если срок владения истёк — нет. Если цена ≤ вычету — нет (с 2022). Если налог = 0 из-за расходов (метод 2) при не истёкшем сроке — декларацию подать нужно, но налог = 0 (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Связанные статьи и калькуляторы

Калькулятор: налог с продажи квартиры
Все сценарии, прогрессивные ставки
→
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности
Как уменьшить, пример расчёта
→
Налоговый вычет 1 000 000 ₽ или расходы
Что выгоднее, как применить
→
Как уменьшить налог с продажи
5 законных способов
→
Льготы семьям с детьми при продаже
п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ
→
Продажа квартиры по наследству
Срок 3 года с даты смерти
→

Статья подготовлена на основе НК РФ: ст. 214.10, 217.1 (в т.ч. п. 2.1), 220, 224, 229; ФЗ от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Последнее обновление: апрель 2026 г.