НалогПродажикалькулятор НДФЛ при продаже имущества

Налог с продажи квартиры по реновации 2026: срок владения и расчёт НДФЛ

Главное: при продаже квартиры, полученной по московской программе реновации, срок владения считается с даты приобретения СТАРОЙ квартиры — той, которую вы сдали при переселении. Это закреплено в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (ФЗ № 352-ФЗ от 27.11.2017). Если суммарный срок превышает 5 лет (или 3 года для приватизированного / единственного жилья) — налог платить не нужно. Если меньше — НДФЛ 13–22%, но расходы на старое жильё учитываются.

Основание: п. 3 ст. 217.1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Рассчитайте налог с продажи квартиры онлайн

Введите сумму продажи, стоимость старой квартиры и суммарный срок владения — калькулятор учтёт прогрессивную шкалу 2026 года и оба вида вычета.

Открыть калькулятор →

Почему реновация — особый случай для налога

По общему правилу срок владения недвижимостью отсчитывается с даты регистрации права в ЕГРН. Но квартиры по реновации — исключение. Федеральный закон № 352-ФЗ от 27.11.2017 внёс поправки в п. 3 ст. 217.1 НК РФ: при расчёте минимального срока владения квартиры, полученной в рамках переселения по программам обновления жилищного фонда (в т.ч. московской реновации), в срок владения новой квартирой включается срок владения освобождённым жилым помещением.

Практический смысл:

Вы купили квартиру в 2013 году. В 2022 году её снесли по реновации и вы получили новую квартиру. В 2025 году вы продаёте новую квартиру. Срок владения — с 2013 года, то есть 12 лет. НДФЛ = 0.

Основание: п. 3 ст. 217.1 НК РФ в ред. ФЗ № 352-ФЗ от 27.11.2017

Минимальные сроки владения: 3 или 5 лет?

Минимальный срок зависит от того, как была получена старая квартира:

Как получена СТАРАЯ квартираМинимальный срок
Приватизация3 года
Наследство / дарение от близкого родственника3 года
Новая квартира по реновации — единственное жильё3 года
Договор пожизненного содержания с иждивением3 года
Покупка (не единственное жильё)5 лет
ДДУ / уступка права требования5 лет с даты оплаты
Важно: если новая квартира по реновации является единственным жильём в момент продажи — применяется льготный срок 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это дополнительная льгота, не зависящая от основания получения старой квартиры.

Источник: п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Какие расходы учитываются при расчёте налога

Если суммарный срок владения меньше минимального — нужно платить НДФЛ. Но налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

Вариант А: Фиксированный вычет

Уменьшить доход от продажи на 1 000 000 ₽. Документы не нужны. Выгоден при отсутствии документов на старую квартиру или если она получена бесплатно (приватизация, наследство).

Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вариант Б: Расходы (рекомендуется)

Уменьшить доход на фактически понесённые расходы — включая затраты на приобретение СТАРОЙ квартиры. Подтверждается ДКП на старое жильё и платёжными документами.

Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220, письмо Минфина от 30.09.2019 № 03-04-05/74951

Что входит в «расходы на приобретение»:

  • Цена покупки старой квартиры по ДКП
  • Расходы по ипотеке на старую квартиру (проценты, учитываемые согласно НК)
  • Доплата за новую квартиру большей площади (если доплачивали по договору реновации)
  • Расходы на отделку новой квартиры (если квартира без отделки)

Пример расчёта налога с продажи квартиры по реновации 2026

Условия примера:

  • Старая квартира куплена в 2019 году за 3 500 000 ₽
  • Новая квартира получена по реновации в 2023 году (доплата не производилась)
  • Новая квартира продана в 2025 году за 7 000 000 ₽
  • Кадастровая стоимость новой квартиры: 6 200 000 ₽
  • Суммарный срок владения: 2019 → 2025 = 6 лет

✅ Срок владения > 5 лет → НДФЛ = 0 ₽

Суммарный срок с 2019 по 2025 год составляет 6 лет, что превышает минимальный 5-летний срок. Декларацию подавать не нужно. Налога нет.

Пример 2 — срок владения менее 5 лет:

  • Старая квартира куплена в 2021 году за 4 000 000 ₽
  • Новая квартира получена по реновации в 2024 году
  • Новая квартира продана в 2025 году за 7 500 000 ₽
  • Кадастровая стоимость: 6 800 000 ₽
  • Суммарный срок: 2021 → 2025 = 4 года (меньше 5 лет, нужно платить)

Шаг 1. Проверить правило 70% кадастра

70% × 6 800 000 = 4 760 000 ₽. Цена договора (7 500 000 ₽) выше — правило не применяется, налог считается от цены договора.

Шаг 2. Выбрать вычет

Вариант А — фиксированный вычет 1 млн: 7 500 000 − 1 000 000 = 6 500 000 ₽.
Вариант Б — расходы на старую квартиру: 7 500 000 − 4 000 000 = 3 500 000 ₽.
Выбираем Б: база меньше → налог меньше.

Шаг 3. Рассчитать НДФЛ (прогрессивная шкала)

База = 3 500 000 ₽.
2 400 000 × 13% = 312 000 ₽
(3 500 000 − 2 400 000) × 15% = 1 100 000 × 15% = 165 000 ₽
НДФЛ итого = 477 000 ₽

Сравнение вариантов

При вычете 1 млн ₽: база 6 500 000 ₽ → НДФЛ ≈ 1 005 000 ₽.
При вычете расходов: НДФЛ = 477 000 ₽.
Экономия при наличии документов на старую квартиру — 528 000 ₽.

Сохраняйте документы на старую квартиру! Это буквально десятки и сотни тысяч рублей экономии.

Прогрессивная шкала НДФЛ 2026

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Ставка применяется к налоговой базе — доходу минус выбранный вычет.

Налоговая база (доход − вычет)Ставка НДФЛ
до 2 400 000 ₽13%
от 2 400 001 до 5 000 000 ₽15% с превышения
от 5 000 001 до 20 000 000 ₽18% с превышения
от 20 000 001 до 50 000 000 ₽20% с превышения
свыше 50 000 000 ₽22% с превышения

Декларация и сроки уплаты налога в 2026 году

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2026

За продажи 2025 года. Подаётся в ИФНС по месту жительства, через личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru или Госуслуги.

Уплата НДФЛ

15 июля 2026

Штраф за непредставление декларации — 5% в месяц от суммы налога (ст. 119 НК РФ), но не менее 1 000 ₽.

Важно: если срок владения превышает минимальный (5 лет / 3 года) — декларацию подавать не нужно. Если срок не истёк, но налоговая база равна нулю (расходы = доходы) — декларацию всё равно нужно подать. Иначе — штраф 1 000 ₽.

Пошаговый алгоритм: нужно ли мне платить налог?

1

Определите дату начала срока владения

Дата приобретения СТАРОЙ квартиры: для купленной — дата регистрации в ЕГРН; для приватизированной — дата договора передачи (или регистрации); для унаследованной — дата открытия наследства.

2

Посчитайте суммарный срок владения

Суммарный срок = от даты приобретения старой квартиры до даты государственной регистрации перехода права на нового покупателя новой квартиры.

3

Сравните с минимальным сроком

5 лет — если старая квартира куплена (и новая — не единственное жильё). 3 года — если старая квартира приватизирована, получена по наследству, дарению от близкого родственника или новая квартира является единственным жильём.

4

Если срок не истёк — выберите вычет

Сравните вычет «1 000 000 ₽» и «расходы на старую квартиру». Выберите тот, при котором налоговая база меньше. Рассчитайте НДФЛ по прогрессивной шкале.

5

Подайте декларацию и уплатите налог

3-НДФЛ — до 30 апреля, налог — до 15 июля года, следующего за годом продажи. При продаже в 2025 году — до 30 апреля и 15 июля 2026 года соответственно.

Рассчитайте налог точно — за 2 минуты

Калькулятор НалогПродажи учитывает прогрессивные ставки 2026 года, правило 70% кадастра, оба вида вычета и автоматически выбирает выгодный вариант.

Калькулятор для квартирыЕдинственное жильёЛьгота семьям с детьми

Частые вопросы (FAQ)

Как считается срок владения при продаже квартиры по реновации?▾
Срок владения новой квартиры по реновации считается с момента приобретения СТАРОЙ квартиры. Это закреплено в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (ФЗ № 352-ФЗ от 27.11.2017). Например, купили старую квартиру в 2015 году, получили новую по реновации в 2022 году, продаёте в 2025 году — срок 10 лет, налога нет.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по реновации, если она единственная?▾
Если новая квартира по реновации является единственным жильём — минимальный срок сокращается до 3 лет (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок считается с момента приобретения старой квартиры. Если суммарный срок от приобретения старого жилья превышает 3 года — НДФЛ нет.
Можно ли учесть расходы на старую квартиру при расчёте налога?▾
Да. При расчёте налога с продажи новой квартиры вы можете выбрать вычет «доходы минус расходы» (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) и включить в расходы затраты на покупку СТАРОЙ квартиры. Это подтверждается письмами Минфина. Нужен ДКП на старую квартиру и платёжные документы.
Если старая квартира была приватизирована — какой срок применяется?▾
Если старая квартира получена по приватизации — минимальный срок владения 3 года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Срок считается с даты приватизации (заключения договора передачи) старой квартиры. Если прошло более 3 лет суммарно — налог при продаже новой квартиры по реновации не платится.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры по реновации?▾
Если суммарный срок владения превышает минимальный (3 или 5 лет) — декларацию подавать не нужно. Если срок не истёк, нужна 3-НДФЛ. Дедлайн — 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога — до 15 июля. За непредставление декларации — штраф от 1 000 ₽.

Связанные статьи и калькуляторы

Калькулятор НДФЛ с продажи квартиры
Все сценарии, ставки 2026
→
Налог при продаже квартиры менее 3 лет
Расчёт при сроке меньше минимального
→
Единственное жильё: как не платить налог
Льгота 3 года для единственной квартиры
→
Как уменьшить налог с продажи
4 законных способа снизить НДФЛ
→
Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры
Как заполнить и подать
→
Срок владения: как правильно считать
Стартовые даты, непрерывность, нюансы
→

Статья подготовлена на основе НК РФ: п. 3 ст. 217.1, пп. 2 п. 2 ст. 220, ст. 224. ФЗ № 352-ФЗ от 27.11.2017. Письмо Минфина от 30.09.2019 № 03-04-05/74951. Последнее обновление: апрель 2026 г.