Суммируется ли доход от продажи квартиры с зарплатой для прогрессивной шкалы?

Да. Доход от продажи недвижимости включается в основную налоговую базу и суммируется с зарплатой, премиями, доходами от аренды и другими «обычными» доходами. Если работодатель уже удержал налог с зарплаты по ставке 13–15%, а продажа имущества добавила доход, переводящий совокупную базу в следующий диапазон — ФНС пересчитает налог через декларацию 3-НДФЛ.

Что такое «фиксированная сумма» налога при переходе через порог?

Для удобства расчёта ФНС публикует фиксированные суммы налога, накопленные на каждом пороге. На пороге 2,4 млн ₽ зафиксировано 312 000 ₽ (2 400 000 × 13%). На пороге 5 млн ₽ — 702 000 ₽ (312 000 + 2 600 000 × 15%). Если ваша база попала в диапазон 2,4–5 млн ₽, налог = 312 000 + (база − 2 400 000) × 15%.

Нужно ли подавать декларацию при продаже недвижимости по прогрессивной ставке?

Да, всегда, если минимальный срок владения не истёк. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В ней вы указываете вычет и все доходы — ФНС сама применяет прогрессивную шкалу с учётом уже удержанного работодателем налога.

Прогрессивный НДФЛ при продаже недвижимости 2026: ставки 13–22% и примеры расчётов

Коротко: с 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ — до пяти ставок от 13% до 22% в зависимости от совокупного годового дохода (ст. 224 НК РФ). При продаже недвижимости налог считается с чистого дохода после вычета, а не с суммы сделки. Доход от продажи суммируется с зарплатой — и может перевести вас в более высокий налоговый диапазон. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 г. (за продажи 2026 г.).

Основание: ст. 214.10, 217.1, 220, 224 НК РФ

Рассчитайте налог с учётом прогрессии — бесплатно

Калькулятор НалогПродажи автоматически применяет пятиступенчатую шкалу 2026 года, учитывает оба вида вычета и правило 70% кадастровой стоимости.

Открыть калькулятор →

Прогрессивная шкала НДФЛ 2026: как работают ступени

До 2025 года НДФЛ для резидентов рассчитывался по единой ставке 13%. С 2025 года введена пятиступенчатая прогрессивная шкала (пункт 1 статьи 224 НК РФ): чем выше совокупный доход за год — тем выше ставка на сумму превышения.

Важно: повышенная ставка применяется только к той части дохода, которая превысила порог — не ко всей сумме. Это работает как «ступени»: каждый диапазон облагается по своей ставке.

Совокупный годовой доход (налоговая база)	Ставка НДФЛ	Фиксированный налог на пороге
до 2 400 000 ₽	13%	—
от 2 400 001 до 5 000 000 ₽	15% с превышения	312 000 ₽
от 5 000 001 до 20 000 000 ₽	18% с превышения	702 000 ₽
от 20 000 001 до 50 000 000 ₽	20% с превышения	3 402 000 ₽
свыше 50 000 000 ₽	22% с превышения	9 402 000 ₽

Источник: п. 1 ст. 224 НК РФ (ред. Федерального закона № 176-ФЗ от 12.07.2024)

Как прогрессия применяется при продаже недвижимости

Доход от продажи квартиры, дома или участка — это не сумма договора, а налоговая база после вычета. Именно эта сумма включается в совокупный годовой доход и облагается по прогрессивной шкале.

Формула расчёта налога

База = Цена продажи − Вычет (расходы или 1 000 000 ₽)

База ≥ 70% × Кадастровая стоимость (правило п. 2 ст. 214.10 НК РФ)

НДФЛ = База × Ставка по прогрессивной шкале

Два вида имущественного вычета (ст. 220 НК РФ)

Вычет «расходы на покупку»: уменьшает доход на сумму фактических расходов при приобретении — цена покупки, проценты по ипотеке, расходы на ремонт в новостройке. Нужны документы.
Фиксированный вычет 1 000 000 ₽: применяется без документов для любого объекта жилой недвижимости (250 000 ₽ — для нежилой, гаражей, машиномест).

Ключевой момент: чем меньше налоговая база после вычета — тем меньше вероятность попасть в повышенный диапазон прогрессии. Вычет «расходы» почти всегда выгоднее.

Примеры расчёта налога с прогрессивной шкалой 2026

Пример 1: База ниже 2,4 млн ₽ — ставка 13%

Квартира куплена в 2023 г. за 4 000 000 ₽, продана в 2026 г. за 5 200 000 ₽. Срок владения — 2,5 года (менее 5 лет → НДФЛ есть). Другого дохода за 2026 г. нет.

Вычет «расходы»: 5 200 000 − 4 000 000 = 1 200 000 ₽ (база)

1 200 000 ₽ < 2 400 000 ₽ → ставка 13%

НДФЛ = 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽

Пример 2: База пересекает порог 2,4 млн ₽ — частичная ставка 15%

Квартира куплена в 2024 г. за 3 000 000 ₽, продана за 8 000 000 ₽. Документы на расходы есть. Других доходов нет.

База: 8 000 000 − 3 000 000 = 5 000 000 ₽

5 000 000 ₽ попадает в диапазон 2,4–5 млн ₽

Первые 2 400 000 ₽ × 13% = 312 000 ₽

Оставшиеся 2 600 000 ₽ × 15% = 390 000 ₽

Итого НДФЛ = 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽

Если бы не было расходов и взяли вычет 1 млн ₽: база 7 млн ₽ → попали бы в диапазон 5–20 млн ₽ (18%) — налог ещё выше.

Пример 3 (важный): Зарплата + продажа в одном году

Работник получает зарплату 250 000 ₽/мес. (3 000 000 ₽/год). В 2026 г. продаёт квартиру, купленную за 2 000 000 ₽, за 3 200 000 ₽.

Зарплата: 3 000 000 ₽ — работодатель удержал НДФЛ:

2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽

Продажа: база = 3 200 000 − 2 000 000 = 1 200 000 ₽

Совокупная база: 3 000 000 + 1 200 000 = 4 200 000 ₽

Налог с 4 200 000 ₽: 312 000 + (4 200 000 − 2 400 000) × 15% = 312 000 + 270 000 = 582 000 ₽

Уже удержано работодателем: 402 000 ₽

Доплата по декларации 3-НДФЛ = 582 000 − 402 000 = 180 000 ₽

Весь доход от продажи облагается по ставке 15% (а не 13%), потому что зарплата уже «заняла» первый диапазон прогрессии.

Когда прогрессивный НДФЛ при продаже не применяется

Истёк минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ)

3 года — для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника, приватизации. 5 лет — в остальных случаях. Если срок истёк — доход от продажи не облагается НДФЛ вообще, независимо от суммы сделки.

Льгота семьям с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ)

Семьи с двумя и более детьми не платят НДФЛ при продаже жилья, если купили новое жильё большей площади в том же году или до 30 апреля следующего. Условия: возраст детей до 18 (или 24 при обучении), кадастровая стоимость нового жилья не более 50 млн ₽.

Налоговая база равна нулю

Если цена продажи ≤ цены покупки (и при этом ≥ 70% кадастровой стоимости), налоговая база = 0, НДФЛ не платится. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать, если минимальный срок владения не истёк.

Как снизить налог при прогрессивной шкале: 3 стратегии

Стратегия 1: Максимизировать вычет «расходы»

В расходы включаются не только цена покупки, но и:

Проценты по ипотеке (все уплаченные за период владения — пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ)
Расходы на отделку (для квартир в новостройке без отделки — пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ)
Риелторская комиссия при покупке (если была оплачена покупателем)
Страховка при ипотеке (в некоторых случаях)

Чем выше расходы — тем ниже база — тем ниже ставка прогрессии.

Стратегия 2: Зачесть вычет покупателя нового жилья

Если в том же году вы купили другое жильё и ранее не использовали имущественный вычет покупателя (2 000 000 ₽ × 13% = 260 000 ₽ к возврату) — можно зачесть его против НДФЛ с продажи. Это взаимозачёт, уменьшающий сумму к уплате. Инструкция — на странице «Взаимозачёт при продаже и покупке».

Стратегия 3: Перенести сделку на следующий год

Если в текущем году у вас высокая зарплата (например, 2 000 000+ ₽) — продажа недвижимости добавит доход в высокий диапазон прогрессии (15–18%). Если перенести продажу на январь следующего года, доход от неё начнёт новую налоговую базу — и может попасть в 13%. Актуально при крупных сделках.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2027

За доходы, полученные в 2026 году. Подаётся через личный кабинет ФНС, Госуслуги или лично в ИФНС.

Уплата НДФЛ

15 июля 2027

ФНС пересчитывает налог с учётом всех доходов года и удержанного работодателем. Доплату перечисляют до 15 июля.

Штрафы: за непредставление декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽ и не более 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — 20% от суммы недоимки (ст. 122 НК РФ) плюс пени 1/300 ставки ЦБ в день.

Рассчитайте точную сумму налога

Калькулятор применяет прогрессивную шкалу 2026 года, учитывает оба вида вычета, правило 70% кадастра и показывает, в какой налоговый диапазон попадает ваша сделка.

Калькулятор для квартиры Дом или дача Автомобиль Земельный участок

Частые вопросы о прогрессивном НДФЛ при продаже

Какая ставка НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году?▾

Зависит от налоговой базы (доход минус вычет). До 2,4 млн ₽ — 13%. От 2,4 до 5 млн ₽ — 15% с суммы превышения. От 5 до 20 млн ₽ — 18%. От 20 до 50 млн ₽ — 20%. Свыше 50 млн ₽ — 22%. Повышенная ставка применяется только к части дохода сверх порога (ст. 224 НК РФ).

Суммируется ли зарплата и доход от продажи квартиры?▾

Да. Оба дохода входят в единую основную налоговую базу. Если ваша годовая зарплата уже превышает 2,4 млн ₽, то весь доход от продажи недвижимости будет облагаться по ставке 15% или выше. Налог пересчитывается при подаче декларации 3-НДФЛ.

Как применить вычет при прогрессивном НДФЛ?▾

Вычет уменьшает налоговую базу до применения ставки. Например: продажа за 5 000 000 ₽, расходы на покупку 3 500 000 ₽ → база = 1 500 000 ₽ → ставка 13% → налог 195 000 ₽. Выбирайте максимальный вычет, чтобы снизить базу и остаться в нижнем диапазоне прогрессии.

Что значит «фиксированная сумма» налога на пороге прогрессии?▾

На каждом пороге накапливается фиксированная сумма налога: на пороге 2,4 млн ₽ — 312 000 ₽, на пороге 5 млн ₽ — 702 000 ₽. Если база попала в диапазон 2,4–5 млн ₽, расчёт: 312 000 + (база − 2 400 000) × 15%. Это быстрее и проще, чем считать каждый диапазон отдельно.

Нужно ли подавать декларацию при продаже недвижимости?▾

Да, если минимальный срок владения не истёк (3 или 5 лет в зависимости от основания). Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В ней указываются все доходы, вычеты, и итоговая сумма к уплате или возврату.