Можно ли применить два вычета сразу: при покупке и при продаже квартиры?

Да, это разные вычеты. При продаже квартиры (ст. 220 п. 2) — уменьшаете доход от продажи на 1 000 000 ₽ или расходы. При покупке другой квартиры (ст. 220 п. 3) — возвращаете до 260 000 ₽ НДФЛ (13% от 2 000 000 ₽). Эти вычеты применяются независимо друг от друга.

Сколько раз можно применять вычет 1 000 000 ₽ при продаже?

Вычет 1 000 000 ₽ при продаже — ежегодный и неограниченный по количеству применений. Можно использовать каждый год. При продаже нескольких объектов в одном году вычет делится между ними (суммарно не более 1 000 000 ₽ за год), либо применяется отдельно к каждому объекту по методу 'расходы' (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговый вычет при продаже квартиры 2026: 1 000 000 ₽ или расходы — что выгоднее

Коротко: при продаже квартиры можно уменьшить налогооблагаемый доход на 1 000 000 ₽ (фиксированный вычет) или на сумму фактических расходов на покупку. Выбираете один из двух вариантов — тот, что даёт меньший налог. Если квартира куплена дороже 1 млн ₽ и есть документы — расходы выгоднее.

Основание: пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Рассчитайте налог с вычетом онлайн

Калькулятор автоматически выберет вычет 1 000 000 ₽ или расходы — в зависимости от введённых данных. Учитывает прогрессивные ставки 2026 года.

Открыть калькулятор →

Два способа применить налоговый вычет при продаже квартиры

Статья 220 НК РФ даёт продавцу квартиры право выбрать один из двух методов уменьшения НДФЛ. Важно: методы не суммируются — только один из двух на каждый объект.

Параметр	Метод 1: Вычет 1 000 000 ₽	Метод 2: Расходы на покупку
Норма НК РФ	пп. 1 п. 2 ст. 220	пп. 2 п. 2 ст. 220
Нужны документы?	Нет	Да (ДКП, платёжки)
Выгоден при цене покупки	менее 1 000 000 ₽	более 1 000 000 ₽
Наследство / подарок	✓ Применимо	Только от близкого родственника
Сколько раз в год	1 000 000 ₽ суммарно	По каждому объекту отдельно

Метод 1: фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Из дохода от продажи квартиры вычитаете 1 000 000 ₽. Документы о покупке не нужны. Удобен при продаже подаренного, унаследованного или приватизированного жилья.

Формула (Метод 1)

Доход = цена продажи (но не менее 70% кадастровой стоимости)

База = Доход − 1 000 000 ₽

НДФЛ = База × 13% (или прогрессивно до 22%)

Пример: квартира получена по наследству, продана за 2 500 000 ₽

Шаг 1. Проверка кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — 2 200 000 ₽. 70% × 2 200 000 = 1 540 000 ₽. Цена договора (2 500 000 ₽) выше → берём 2 500 000 ₽.

Шаг 2. Применяем вычет 1 000 000 ₽

База = 2 500 000 − 1 000 000 = 1 500 000 ₽

Шаг 3. НДФЛ

1 500 000 ₽ < 2 400 000 ₽ → ставка 13%. НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Вывод: при доходе 2 500 000 ₽ с вычетом 1 000 000 ₽ → НДФЛ 195 000 ₽. Если бы цена была до 1 000 000 ₽ — налог равен нулю.

Метод 2: вычет в размере расходов на покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Из дохода вычитаете фактические расходы на приобретение квартиры. Нужны документы: договор купли-продажи, платёжные документы (чеки, квитанции, банковские выписки). Это самый выгодный метод, если квартира куплена дороже 1 000 000 ₽.

Формула (Метод 2)

Доход = цена продажи (но не менее 70% кадастровой стоимости)

База = Доход − Расходы на покупку

НДФЛ = База × 13% (или прогрессивно до 22%)

* Если База ≤ 0 — НДФЛ = 0, но декларацию подать нужно

Пример: квартира куплена за 3 500 000 ₽, продана за 4 500 000 ₽

Сравниваем два метода

Метод 1 (вычет 1 млн): база = 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 ₽ Метод 2 (расходы 3 500 000): база = 4 500 000 − 3 500 000 = 1 000 000 ₽ Выбираем метод 2 → база меньше.

НДФЛ по методу 2

База 1 000 000 ₽ × 13% = 130 000 ₽

НДФЛ по методу 1 (для сравнения)

База 3 500 000 ₽: первые 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽, остаток 1 100 000 × 15% = 165 000 ₽. Итого = 477 000 ₽ — в 3,7 раза больше!

Что включается в расходы: цена покупки по ДКП, проценты по ипотеке (за период владения), расходы на отделку (если квартира куплена без отделки от застройщика), риелторские услуги. Все расходы должны быть подтверждены документами.

Прогрессивные ставки НДФЛ с 2025 года — как влияют на вычет

С 2025 года ставка НДФЛ зависит от размера налоговой базы — дохода уже после применения вычета. Поэтому чем больше вычет, тем не только меньше база, но и ниже ставка.

Налоговая база (после вычета)	Ставка
до 2 400 000 ₽	13%
2 400 001 — 5 000 000 ₽	15% (с превышения 2,4 млн)
5 000 001 — 20 000 000 ₽	18% (с превышения 5 млн)
20 000 001 — 50 000 000 ₽	20% (с превышения 20 млн)
свыше 50 000 000 ₽	22% (с превышения 50 млн)

Источник: ст. 224 НК РФ в ред. с 2025 года

Особые случаи: наследство, дарение, ипотека, маткапитал

Наследство

Квартира по наследству

Расходы на покупку отсутствуют. Применяется вычет 1 000 000 ₽. Но: срок владения считается с даты смерти наследодателя, а не с даты оформления. Минимальный срок — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Дарение

Квартира в дар

Если квартира получена в дар от близкого родственника — расходы дарителя можно учесть как свои (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, ФЗ от 08.08.2024 № 259-ФЗ). Если дарит не родственник — только вычет 1 000 000 ₽, расходы не применимы.

Ипотека

Квартира в ипотеке

В расходы включается и стоимость квартиры по ДКП, и уплаченные банку проценты. Важно: только проценты, выплаченные за период владения квартирой, не весь ипотечный переплат.

Маткапитал

Маткапитал в расходах

Средства материнского капитала, использованные при покупке квартиры, включаются в расходы для вычета (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Их не нужно исключать из суммы расходов.

Как применить вычет: пошаговая инструкция

Определите доход

Доход = цена продажи по договору. Если она меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи — доходом считается 70% КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Выберите метод вычета

Если расходы на покупку > 1 000 000 ₽ и есть документы → метод 2 (расходы). Если квартира получена без покупки или расходы < 1 000 000 ₽ → метод 1 (1 000 000 ₽).

Рассчитайте базу и налог

База = Доход − Вычет. Если база ≤ 0, НДФЛ = 0. Если > 0 — применяете прогрессивные ставки ст. 224 НК РФ.

Подайте декларацию 3-НДФЛ

До 30 апреля года, следующего за годом продажи. Через личный кабинет на nalog.ru (раздел «Жизненные ситуации → Подать декларацию»). Вычет заявляется в разделе «Вычеты → Имущественный при продаже».

Уплатите налог

До 15 июля того же года. Реквизиты — в личном кабинете ФНС или через Госуслуги. За просрочку — пени 1/300 ставки ЦБ в день (ст. 75 НК РФ).

Точный расчёт за 30 секунд

Введите цену покупки и продажи — калькулятор автоматически сравнит оба метода и покажет самый выгодный.

Калькулятор для квартиры Налог с продажи дома Налог с продажи участка

Частые вопросы (FAQ)

Какой налоговый вычет при продаже квартиры в 2026 году?▾

1 000 000 ₽ — фиксированный имущественный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Или — фактические расходы на покупку при наличии документов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Применяете тот, что даёт меньший налог.

Что выгоднее: вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку?▾

Расходы выгоднее, если квартира куплена дороже 1 000 000 ₽. Пример: купили за 3,5 млн, продаёте за 4,5 млн. Вычет 1 млн: НДФЛ ≈ 477 000 ₽. Расходы 3,5 млн: НДФЛ = 130 000 ₽. Если документов нет — только вычет 1 000 000 ₽.

Можно ли применить вычет, если квартира получена в подарок или по наследству?▾

Да, применяется вычет 1 000 000 ₽. Если квартира подарена близким родственником — можно учесть расходы дарителя (ФЗ от 08.08.2024 № 259-ФЗ). При наследстве расходов нет — только вычет 1 000 000 ₽.

Можно ли применить два вычета: при продаже и при покупке другой квартиры?▾

Да. Вычет при продаже (1 000 000 ₽ — ст. 220 п. 2) и вычет при покупке (до 260 000 ₽ НДФЛ — ст. 220 п. 3) — разные вычеты, применяются независимо.

Сколько раз в год можно использовать вычет 1 000 000 ₽?▾

Вычет 1 000 000 ₽ при продаже — ежегодный, суммарно по всем объектам в одном году. При продаже нескольких квартир в одном году вычет делится между ними. Но по методу «расходы» каждый объект учитывается отдельно.