Взаимозачёт НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном году: расчёт 2026
Коротко: если в одном календарном году вы продали квартиру и купили новую — можно уменьшить или полностью обнулить НДФЛ с продажи за счёт имущественного вычета при покупке (до 2 000 000 ₽). Это называется взаимозачётом. Условия: покупка и продажа в одном году, и вычет покупателя ранее не использовался. Оба события отражаются в одной декларации 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (за сделки 2026 года).
Основание: пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 11 ст. 220, п. 3 ст. 228 НК РФ
Рассчитайте налог с продажи квартиры онлайн
Калькулятор учитывает вычет продавца (1 млн ₽ или расходы), прогрессивные ставки 2026 года и правило 70% кадастровой стоимости.
Что такое взаимозачёт НДФЛ и как он работает
При продаже квартиры (срок владения меньше минимального) возникает НДФЛ. Но ст. 220 НК РФ даёт право применить два вычета одновременно в одной декларации:
- Вычет продавца — уменьшает доход от продажи: либо фиксированный 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо фактические расходы на покупку проданной квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Вычет покупателя — уменьшает общую налогооблагаемую базу дополнительно на сумму до 2 000 000 ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Предоставляется один раз в жизни.
Формула взаимозачёта:
Налоговая база = Цена продажи − Вычет продавца − Вычет покупателя
НДФЛ к уплате = max(0, База × ставка)
Если вычет покупателя превышает базу — остаток переносится на следующие периоды (п. 9 ст. 220 НК РФ).
Три условия для применения взаимозачёта
1. Один налоговый период
Продажа и покупка — в одном календарном году. Если продали в декабре 2026, а купили в январе 2027 — в одной декларации их объединить нельзя.
2. Вычет покупателя не использован ранее
Имущественный вычет при покупке жилья предоставляется один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ). Если лимит 2 000 000 ₽ уже исчерпан при покупке предыдущего жилья — взаимозачёт применить нельзя.
3. Проданная квартира облагается НДФЛ
Срок владения проданной квартирой должен быть меньше минимального (3 или 5 лет). Если налога нет — взаимозачёт не нужен: вычет покупателя всё равно можно применить отдельно.
Ставки НДФЛ в 2026 году
С 2025 года действует прогрессивная шкала (ст. 224 НК РФ). Ставка применяется к налоговой базе — после всех вычетов:
| Налоговая база (после вычетов) | Ставка |
|---|---|
| До 2 400 000 ₽ | 13% |
| От 2 400 001 до 5 000 000 ₽ | 15% |
| От 5 000 001 до 20 000 000 ₽ | 18% |
| От 20 000 001 до 50 000 000 ₽ | 20% |
| Свыше 50 000 000 ₽ | 22% |
Три примера расчёта взаимозачёта
📌 Пример 1: налог = 0 ₽ (полный взаимозачёт)
Продали квартиру за 4 500 000 ₽ (в 2026 г., срок владения 2 года). Документы о покупке за 3 000 000 ₽ есть. Тогда же купили новую квартиру за 5 500 000 ₽. Вычет покупателя ранее не использовался.
Вычет продавца (расходы): 3 000 000 ₽
База от продажи: 4 500 000 − 3 000 000 = 1 500 000 ₽
Вычет покупателя: min(5 500 000; 2 000 000) = 2 000 000 ₽
Итоговая база: 1 500 000 − 2 000 000 = −500 000 ₽ → 0
НДФЛ к уплате = 0 ₽
Остаток вычета 500 000 ₽ переносится на следующие годы.
📌 Пример 2: частичный взаимозачёт
Продали квартиру за 6 000 000 ₽ (документов о расходах нет, используем фиксированный вычет 1 000 000 ₽). Купили новую за 4 000 000 ₽. Вычет покупателя ранее не использовался.
Вычет продавца (фиксированный): 1 000 000 ₽
База после вычета продавца: 6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 ₽
Вычет покупателя: min(4 000 000; 2 000 000) = 2 000 000 ₽
Итоговая база: 5 000 000 − 2 000 000 = 3 000 000 ₽
НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000
НДФЛ к уплате = 402 000 ₽
Без вычета покупателя было бы: 702 000 ₽. Экономия: 300 000 ₽.
📌 Пример 3: взаимозачёт недоступен (вычет уже использован)
Продали квартиру за 4 000 000 ₽ (расходы 2 500 000 ₽). Купили новую за 5 000 000 ₽, но вычет покупателя был использован ещё в 2018 году при покупке первой квартиры.
Вычет продавца (расходы): 2 500 000 ₽
База: 4 000 000 − 2 500 000 = 1 500 000 ₽
Вычет покупателя: недоступен (п. 11 ст. 220 НК РФ)
НДФЛ к уплате = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽
Как отразить взаимозачёт в декларации 3-НДФЛ
- Подаёте одну декларацию за год, в котором произошли обе сделки.
- Раздел «Доходы»: указываете доход от продажи квартиры и выбираете вычет — фиксированный 1 000 000 ₽ или «расходы на приобретение».
- Раздел «Вычеты» → «Имущественные»: заявляете вычет при покупке новой квартиры — до 2 000 000 ₽.
- Программа рассчитает итог: если вычет покупателя покрывает налог с продажи — к уплате 0. Если вычет больше налога — остаток переносится на следующий год.
- Срок подачи: 30 апреля следующего года. Уплата налога (если есть) — до 15 июля.
Документы для вычета покупателя: договор купли-продажи (или ДДУ + акт приёма-передачи), платёжные документы, выписка ЕГРН. Если ипотека — кредитный договор и справка об уплаченных процентах.
Альтернатива взаимозачёту: льгота для семей с детьми
Если у вас двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении), НДФЛ с продажи квартиры может быть полностью равен нулю независимо от срока владения и без привязки к вычету покупателя (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Условия:
- Покупка новой (бо́льшей) квартиры в том же году или до 30 апреля следующего
- Новая квартира больше по площади или кадастровой стоимости
- Кадастровая стоимость проданной квартиры — до 50 000 000 ₽
- На момент продажи нет другой недвижимости общей площадью более 50% от новой
Эта льгота не требует ранее неиспользованного вычета покупателя — более выгодна для тех, кто уже использовал 2 000 000 ₽ при прошлых покупках.
Частые ошибки при взаимозачёте
Разные годы сделок
Продали в декабре 2026, купили в январе 2027 — взаимозачёт невозможен. Нужно планировать оба события в одном году.
Забыть про 70% кадастровой стоимости
Даже при взаимозачёте доход от продажи не может быть ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Применить вычет покупателя повторно
Вычет 2 000 000 ₽ при покупке жилья — один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ). Если исчерпан ранее — использовать нельзя.
Связанные материалы
Частые вопросы
Что такое взаимозачёт НДФЛ при продаже и покупке квартиры?
Взаимозачёт — уменьшение НДФЛ с продажи квартиры за счёт имущественного вычета при покупке нового жилья (ст. 220 НК РФ). Если оба события в одном году и вычет покупателя не использовался ранее — налог к уплате может стать нулевым.
Какое главное условие взаимозачёта?
Два условия: (1) продажа и покупка в одном календарном году, (2) вычет покупателя (2 000 000 ₽) не использован ранее (п. 11 ст. 220 НК РФ).
Нужно ли подавать декларацию при налоге = 0?
Да. Декларацию 3-НДФЛ подать обязательно, даже если налог равен нулю. Срок — 30 апреля следующего года (п. 3 ст. 228 НК РФ).
Можно ли продать квартиру в декабре, а купить в январе следующего года?
Для взаимозачёта — нет. Оба события должны быть в одном календарном году. Если даты разные — налог с продажи придётся уплатить, а вычет покупателя применить отдельно.
Что если я уже использовал вычет при покупке прошлой квартиры?
Взаимозачёт недоступен. Вы можете применить только вычет продавца (1 000 000 ₽ или расходы на покупку проданной квартиры). Альтернатива — льгота семей с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), если применима.
Учитывается ли покупка по ДДУ для взаимозачёта?
Да. Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) даёт право на вычет покупателя (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Важно: право на вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи, а не регистрации права собственности.
Рассчитайте свой налог с продажи квартиры
Укажите параметры сделки — калькулятор учтёт вычеты, прогрессивную ставку и правило 70% кадастровой стоимости.
Открыть калькулятор →