Налог с продажи квартиры несовершеннолетнего ребёнка в 2026 году

Кратко: если ребёнку принадлежит доля или вся квартира, и срок владения ещё не истёк, при продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ. Но платит налог не ребёнок — декларацию 3-НДФЛ за несовершеннолетнего подают его родители или законные представители. Ставка — 13% на доход до 2,4 млн ₽, 15% сверх. Налоговая база уменьшается на имущественный вычет 1 000 000 ₽, применяемый пропорционально доле ребёнка.

Важная новость 2026 года: с 1 января 2026 года льгота для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) распространяется на доли несовершеннолетних детей — при соблюдении всех условий ни дети, ни родители не платят налог с продажи.

Основание: ст. 26, 27, 217.1, 220, 224 НК РФ

Рассчитайте налог за 1 минуту

Укажите долю ребёнка, стоимость продажи и дату регистрации права — калькулятор учтёт льготы 2026 года

Калькулятор для семей с детьми →

Кто подаёт декларацию за ребёнка

Несовершеннолетний ребёнок признаётся налогоплательщиком наравне со взрослыми, однако реализовывать свои права и исполнять обязанности самостоятельно он не может. За него действуют законные представители — родители, усыновители или опекуны (ст. 26, 27 НК РФ).

Порядок действий родителя:

Заполнить декларацию 3-НДФЛ на имя ребёнка (ИНН ребёнка)
Подписать декларацию от имени законного представителя
Подать в ИФНС по месту жительства ребёнка или через личный кабинет ФНС
Уплатить налог с расчётного счёта родителя с указанием ИНН ребёнка

Срок подачи декларации

30 апреля 2026

За доходы от продажи в 2025 году. Подаётся в ИФНС по месту жительства ребёнка.

Срок уплаты налога

15 июля 2026

Уплачивает родитель или законный представитель. В платёжке — ИНН ребёнка.

Ставка налога и вычет для несовершеннолетнего

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Для доходов от продажи квартиры применяются следующие ставки:

Налоговая база до 2 400 000 ₽13%

Налоговая база 2 400 001 – 5 000 000 ₽15%

Налоговая база 5 000 001 – 20 000 000 ₽18%

Налоговая база 20 000 001 – 50 000 000 ₽20%

Налоговая база свыше 50 000 000 ₽22%

Имущественный вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ) применяется к доле ребёнка пропорционально его доле в квартире.

Пример: продажа доли ½

Квартира продана за 3 000 000 ₽
Доля ребёнка: ½
Доход ребёнка: 3 000 000 × ½ = 1 500 000 ₽
Вычет: 1 000 000 × ½ = 500 000 ₽
Налоговая база: 1 500 000 − 500 000 = 1 000 000 ₽

НДФЛ = 1 000 000 × 13% = 130 000 ₽

База меньше 2 400 000 ₽ — прогрессия не применяется

Альтернатива вычету: если у ребёнка есть документально подтверждённые расходы на приобретение доли (например, оплата через родителей), можно применить вычет «доходы минус расходы» вместо фиксированного вычета 1 000 000 ₽ — выбирается тот, что выгоднее.

Льгота для семей с двумя и более детьми в 2026 году

Новость 2026: льгота распространена на доли детей

С 1 января 2026 года действие п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ распространяется на доли несовершеннолетних детей в продаваемом жилье. Теперь при выполнении условий льготы ни родители, ни дети не платят НДФЛ с продажи.

Чтобы применить льготу, необходимо одновременно выполнить все условия:

В семье двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если обучаются очно в образовательной организации)

Новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего года

Площадь нового жилья (или его кадастровая стоимость) больше проданного

На дату продажи ни продавец, ни члены его семьи не владеют другой недвижимостью площадью более 50% от площади приобретаемого жилья

Основание: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный срок владения для ребёнка

Ребёнок — такой же собственник, как и взрослый. Минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ) для него такой же:

Ситуация	Мин. срок
Единственное жильё ребёнка (нет других объектов в собственности)	3 года
Получено по наследству или в дар от близкого родственника	3 года
Получено в результате приватизации	3 года
Куплено (не единственное жильё)	5 лет
Доли выделены по обязательству при использовании маткапитала	5 лет*

* Важно про маткапитал: срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности ребёнка в Росреестре, а не с даты покупки квартиры родителями и не с даты погашения ипотеки. Если доли детям выделили через 3 года после покупки, отсчёт начинается с даты регистрации долей.

Пример расчёта налога

Условия примера:

Семья продаёт квартиру за 4 500 000 ₽
У ребёнка доля ½ (2 250 000 ₽)
Срок владения ребёнка: 2 года
Это не единственное жильё семьи
В семье 1 ребёнок (льгота п. 2.1 ст. 217.1 не применяется)

Шаг 1. Срок владения

2 года — менее 5 лет (единственное жильё не установлено). Налог возникает.

Шаг 2. Доход ребёнка

4 500 000 × ½ = 2 250 000 ₽

Шаг 3. Вычет

Вычет 1 000 000 × ½ = 500 000 ₽ (нет документов о расходах).

Шаг 4. Налоговая база

2 250 000 − 500 000 = 1 750 000 ₽

Итого НДФЛ за ребёнка

1 750 000 × 13% = 227 500 ₽

База меньше 2 400 000 ₽ — ставка 13% применяется ко всей базе

А если бы в семье было 2 детей и купили новое жильё?

При выполнении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (новое жильё дороже, куплено в том же году) весь налог — и за родителей, и за детей — был бы равен 0 ₽. С 2026 года льгота распространяется на доли детей.

Рассчитайте налог точно онлайн

Калькулятор НалогПродажи автоматически учитывает льготы 2026 года, пропорциональный вычет по доле, прогрессивные ставки и новую льготу для семей с детьми.

Льгота семьям с детьми Калькулятор для квартиры

Частые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира продана за меньше миллиона?▾

Если доля ребёнка не превышает 1 000 000 ₽, вычет полностью покрывает доход и налог равен нулю. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать — её подают родители до 30 апреля следующего года.

Может ли несовершеннолетний получить налоговый вычет самостоятельно?▾

Нет. Вычет применяют родители в декларации за ребёнка. Ребёнок самостоятельно подаёт декларацию только с 18 лет (ст. 26, 27 НК РФ).

Когда семья с детьми полностью освобождается от налога?▾

При выполнении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: 2+ детей до 18 лет, новое жильё куплено в том же году, новое жильё дороже проданного, нет другой недвижимости. С 2026 года льгота охватывает и доли детей.

Как считается срок владения, если квартира куплена на материнский капитал?▾

Срок считается с даты государственной регистрации права собственности ребёнка в Росреестре — не с даты покупки квартиры родителями и не с даты погашения ипотеки. Это важно: при маткапитале доли детям часто выделяют через несколько лет после покупки.

Что будет, если не подать декларацию за ребёнка?▾

Штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ). Декларацию за ребёнка подают его родители или законные представители до 30 апреля.