Налог нерезидента при продаже недвижимости в России в 2026 году: ставка, вычеты, расчёт
Рассчитайте налог нерезидента за 1 минуту
Укажите стоимость покупки, продажи и дату — калькулятор применит ставку 30% и проверит освобождение по сроку владения
Калькулятор для нерезидентов →Кто считается налоговым нерезидентом России?
Налоговый резидент РФ — физическое лицо, которое фактически находилось на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). Если вы провели в России меньше — вы нерезидент.
Важно понимать:
- Гражданство не имеет значения — гражданин РФ, живущий за рубежом 183+ дней в году, является нерезидентом
- Статус определяется на дату продажи (дату регистрации перехода права), а не по итогам года
- 12 месяцев могут охватывать два налоговых периода — январь–декабрь не обязательно
| Ситуация | Статус | Ставка НДФЛ |
|---|---|---|
| В России 183+ дней за 12 месяцев | Резидент | 13–22% |
| В России менее 183 дней за 12 месяцев | Нерезидент | 30% |
| Гражданин РФ, постоянно живёт за рубежом | Нерезидент | 30% |
| Иностранец, проживающий в РФ 183+ дней | Резидент | 13–22% |
Основание: ст. 207, п. 3 ст. 224 НК РФ.
Ставка 30% и главное исключение: освобождение при долгом владении
По общему правилу нерезидент платит 30% от всей суммы продажи (или от 70% кадастровой стоимости, если цена по договору ниже). Прогрессивные ставки 13–22% для нерезидентов не действуют.
🎯 Главное исключение: срок владения 3 или 5 лет
Статья 217.1 НК РФ освобождает от НДФЛ при продаже недвижимости в зависимости от срока владения — вне зависимости от статуса резидентства. Это подтверждено Письмом Минфина от 08.04.2019 № 03-04-05/24638.
| Основание приобретения | Мин. срок | Норма |
|---|---|---|
| Единственное жильё | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Наследство (от любого лица) | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Дарение от близкого родственника | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Приватизация | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Договор ренты | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Покупка (не единственное жильё) | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
Вывод: если нерезидент владеет недвижимостью дольше минимального срока — налога нет совсем, декларацию подавать не нужно.
Расходный вычет для нерезидентов: изменение с 2019 года
До 2019 года нерезиденты платили 30% со всей суммы без каких-либо вычетов. Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ исправил эту несправедливость.
✅ Доступно нерезидентам: вычет фактических расходов
Нерезидент вправе уменьшить доход от продажи на сумму фактически понесённых и документально подтверждённых расходов на приобретение недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Нужны: ДКП, платёжные документы, расписки. С 2019 года — обязательно прикладывать к декларации.
❌ Недоступно нерезидентам: фиксированный вычет 1 000 000 ₽
Стандартный имущественный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) нерезидентам по-прежнему не предоставляется. Этот вычет — только для налоговых резидентов РФ.
❌ Недоступно нерезидентам: взаимозачёт с покупкой нового жилья
Зачесть имущественный вычет покупателя (2 000 000 ₽) против НДФЛ с продажи нерезиденты не могут — этот вычет также предоставляется только резидентам.
Примеры расчёта налога для нерезидента в 2026 году
Пример 1: нет расходных документов (квартира по наследству)
- Квартира получена по наследству в 2023 году, стоимость при получении — не определялась
- Продаётся в 2025 году за 4 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость на 01.01.2025: 3 800 000 ₽ → 70% = 2 660 000 ₽ (цена выше ✓)
- Срок владения: 2 года — меньше 3 лет (наследство) → налог есть
- Расходный вычет: документов нет → вычет = 0
- Фиксированный вычет 1 млн ₽: нерезиденту недоступен
НДФЛ = 4 000 000 × 30% = 1 200 000 ₽
Резидент в той же ситуации заплатил бы: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 ₽
Пример 2: есть расходные документы (куплена и продана)
- Квартира куплена в 2023 году за 2 500 000 ₽ (есть ДКП и платёжка)
- Продаётся в 2025 году за 5 000 000 ₽
- Срок владения: 2 года — меньше 5 лет (не единственное жильё) → налог есть
- Расходный вычет: 2 500 000 ₽
- База = 5 000 000 − 2 500 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ = 2 500 000 × 30% = 750 000 ₽
Без документов о расходах был бы: 5 000 000 × 30% = 1 500 000 ₽. Экономия 750 000 ₽!
Пример 3: срок владения истёк — налога нет
- Квартира куплена в 2018 году за 3 000 000 ₽
- Продаётся в 2025 году за 8 000 000 ₽
- Срок владения: 7 лет → превышает 5 лет
- Нерезидентство значения не имеет — освобождение по ст. 217.1 НК РФ
НДФЛ = 0 ₽
Декларацию подавать не нужно. Ст. 217.1, 229 НК РФ.
Как законно снизить налог: вернуть статус резидента
Если планируете продажу и сейчас нерезидент — есть законный способ сэкономить.
Провести в России 183+ дней до даты продажи
Если успеть набрать 183 дня присутствия в РФ в течение 12 месяцев до сделки — статус изменится на резидента, и ставка составит 13–22% вместо 30%. Экономия может быть существенной.
Дождаться истечения минимального срока владения
Самый простой вариант: не продавать квартиру до истечения 3 или 5 лет. Тогда налога не будет вообще — вне зависимости от резидентства (ст. 217.1 НК РФ).
Применить расходный вычет и сохранить документы
Если продажа неизбежна и срок не истёк — обязательно сохраните ДКП и платёжные документы о покупке. Это единственный доступный нерезиденту вычет, способный существенно снизить базу.
Декларация 3-НДФЛ для нерезидента: сроки и порядок подачи в 2026 году
Декларация 3-НДФЛ
30 апреля 2026
За доходы от продажи в 2025 году. В декларации выбрать статус «нерезидент» и ставку 30%.
Уплата НДФЛ
15 июля 2026
За просрочку — пени 1/300 ставки ЦБ в день. За непредставление декларации — штраф 5% в месяц (ст. 119 НК РФ).
Как подать: через личный кабинет ФНС (lkfl.nalog.ru), программу «Декларация», лично в ИФНС по месту нахождения имущества или по почте.
Нерезидент без регистрации в РФ подаёт декларацию в ИФНС по месту нахождения недвижимости.
К декларации приложить: ДКП продажи, ДКП покупки (для расходного вычета), выписку из ЕГРН о праве собственности, паспорт.
Рассчитайте точную сумму налога онлайн
Калькулятор НалогПродажи автоматически применит ставку 30%, проверит срок владения и посчитает с расходным вычетом.
Частые вопросы (FAQ)
Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры в России?▾
Освобождается ли нерезидент от налога при владении квартирой более 5 лет?▾
Как определяется, резидент я или нерезидент на момент продажи?▾
Может ли нерезидент вычесть расходы на покупку квартиры?▾
Куда подавать декларацию нерезиденту без прописки в России?▾
Связанные статьи и калькуляторы
Статья подготовлена на основе НК РФ: ст. 207, 217.1, 220, 224, 229. ФЗ от 29.09.2019 № 325-ФЗ. Письмо Минфина от 08.04.2019 № 03-04-05/24638. Последнее обновление: апрель 2026 г.