НалогПродажикалькулятор НДФЛ при продаже имущества

Налог с продажи квартиры в ипотеке 2026: НДФЛ, ипотечные проценты в расходах

Коротко: продажа ипотечной квартиры облагается НДФЛ по тем же правилам, что и любой другой квартиры — 13% до 2,4 млн ₽ налоговой базы, выше — прогрессивно до 22%. Остаток долга по ипотеке не влияет на расчёт налога. Уникальный плюс: по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уплаченные банку ипотечные проценты можно включить в расходы — это существенно снижает налог. Но только если вы ещё не учли их при имущественном вычете покупателя.

Основание: ст. 214.10, 217.1, 220, 224 НК РФ

Рассчитайте налог с продажи ипотечной квартиры

Укажите цену продажи, стоимость покупки и сумму уплаченных процентов — калькулятор учтёт прогрессивную шкалу 2026 года и подберёт выгодный вычет.

Открыть калькулятор →

Как считается налог при продаже ипотечной квартиры

Наличие ипотеки — это обременение права собственности, а не особый налоговый режим. Налог платится с дохода от продажи по общим правилам главы 23 НК РФ. Остаток долга перед банком не является вычетом и не уменьшает налоговую базу.

Формула расчёта НДФЛ:

Налог = (Цена продажи − Вычет) × Ставка

Вычет — на выбор: 1 000 000 ₽ (фиксированный) или расходы на покупку + ипотечные проценты

Налоговая базаСтавка НДФЛ
до 2 400 000 ₽13%
2 400 001 — 5 000 000 ₽15% (с суммы свыше 2,4 млн)
5 000 001 — 20 000 000 ₽18% (с суммы свыше 5 млн)
20 000 001 — 50 000 000 ₽20% (с суммы свыше 20 млн)
свыше 50 000 000 ₽22% (с суммы свыше 50 млн)

Ст. 224 НК РФ, действует с 2025 года.

Ипотечные проценты в расходах: как законно снизить налог

По пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при выборе вычета «расходы на приобретение» в фактические расходы включаются в том числе проценты по целевому кредиту (ипотеке), направленному на покупку этой квартиры. Это позволяет существенно увеличить сумму вычета и снизить НДФЛ.

⚠️ Важное ограничение

Если вы уже использовали имущественный вычет покупателя (до 3 000 000 ₽ на проценты по ипотеке при покупке), то те же проценты нельзя учесть повторно при продаже. Двойной учёт запрещён. Если вычет покупателя получен только на стоимость квартиры (без процентов) — проценты можно включить в расходы при продаже. Письмо Минфина № 03-04-05/101612 от 19.12.2019.

✅ Когда проценты учитываются при продаже

  • Вычет покупателя получен только на стоимость квартиры (лимит 2 000 000 ₽)
  • Вычет на проценты при покупке не заявлялся вовсе
  • Квартира куплена до 2014 года (до введения лимита по процентам)

❌ Когда проценты НЕ учитываются при продаже

  • Вычет покупателя по процентам уже получен полностью или частично
  • Работодатель возвращал НДФЛ с учётом процентов

Примеры расчёта налога при продаже ипотечной квартиры

Пример 1 — с ипотечными процентами в расходах

📅 Куплена: 2022 г., продана: 2025 г. (3 года — срок не истёк)

💰 Цена покупки: 5 000 000 ₽

🏦 Уплачено процентов: 800 000 ₽

💵 Цена продажи: 7 000 000 ₽

📋 Вычет покупателя на проценты: не получен

Расчёт

Расходы: 5 000 000 + 800 000 = 5 800 000 ₽

База: 7 000 000 − 5 800 000 = 1 200 000 ₽

Ставка: 13% (база < 2,4 млн)

НДФЛ = 156 000 ₽

Без учёта процентов налог был бы 260 000 ₽

Экономия за счёт ипотечных процентов: 104 000 ₽

Пример 2 — с остатком ипотечного долга

📅 Куплена: 2021 г., продана: 2025 г. (4 года — срок не истёк)

💰 Цена покупки: 4 500 000 ₽

🏦 Уплачено процентов: 500 000 ₽

💵 Цена продажи: 6 000 000 ₽

🔗 Остаток долга: 2 000 000 ₽ (погашает покупатель)

Расчёт

Расходы: 4 500 000 + 500 000 = 5 000 000 ₽

База: 6 000 000 − 5 000 000 = 1 000 000 ₽

Ставка: 13%

НДФЛ = 130 000 ₽

Долг 2 млн не учитывается в расчёте

Пример 3 — нет документов на покупку (фиксированный вычет 1 000 000 ₽)

💵 Цена продажи: 5 000 000 ₽

📄 Документы на покупку: утеряны

База: 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 ₽

13% × 2 400 000 = 312 000

15% × 1 600 000 = 240 000

НДФЛ = 552 000 ₽

Лучше восстановить документы!

Когда не нужно платить налог с продажи ипотечной квартиры

По ст. 217.1 НК РФ при соблюдении минимального срока владения НДФЛ не возникает и декларацию подавать не нужно. Срок считается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре (не с даты ипотечного договора).

СитуацияМин. срок
Единственное жильё продавца (ст. 217.1 п. 3 пп. 4 НК РФ)3 года
Получена в наследство или в дар от близкого родственника3 года
Приватизирована или получена по договору ренты3 года
Все остальные случаи (в т.ч. инвестиционная квартира)5 лет
Совет: если квартира куплена по ДДУ, срок считается с даты регистрации права собственности, а не с даты подписания акта приёма-передачи. Однако с 2024 года введена льгота: при продаже квартиры в новостройке срок считается с даты полной оплаты ДДУ (если продаётся как готовое жильё). Уточняйте актуальные нормы в ст. 217.1 НК РФ.

Как продать квартиру с непогашенной ипотекой: схемы сделки

1

Покупатель гасит ипотеку авансом

Покупатель вносит аванс, равный остатку долга. Банк снимает залог. Оставшаяся сумма по ДКП перечисляется продавцу. Самая распространённая схема. Налог платит продавец после получения средств по стандартным правилам.

2

Сделка с согласия банка (переуступка ипотеки)

Банк даёт согласие на продажу. Покупатель берёт ипотеку в том же банке. Долг переходит на покупателя. Продавец получает разницу (цена − долг). Налог считается с полной цены продажи.

3

Досрочное погашение перед сделкой

Продавец самостоятельно гасит ипотеку за счёт собственных средств или потребительского кредита. После снятия обременения — стандартная продажа. Налог рассчитывается обычным образом.

Какие документы нужны для включения процентов в расходы

📋

Кредитный договор (ипотека)

Подтверждает целевой характер займа на покупку жилья

🏦

Справка банка о выплаченных процентах

Запрашивается в банке, показывает точную сумму процентов за весь срок

🏠

Договор купли-продажи квартиры

Подтверждает стоимость приобретения и связь с ипотечным кредитом

📑

Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для подтверждения срока владения и объекта

💳

Платёжные документы (квитанции, выписки)

Дополнительное подтверждение оплаты процентов при необходимости

📝

Справка о том, что вычет на проценты не применялся

Из налоговой инспекции — если нужно подтвердить, что проценты не учитывались ранее

Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога в 2026 году

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2026

За доходы от продажи квартиры в 2025 году. Подайте через Госуслуги или личный кабинет ФНС — там можно прикрепить справку о процентах.

Уплата НДФЛ

15 июля 2026

Штраф за просрочку декларации — 5% в месяц от суммы налога, минимум 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ). Пени — 1/300 ставки ЦБ в день.

Если ипотека погашена в 2025 году: включите проценты за весь срок в расходы. Запросите справку в банке заблаговременно — банки выдают её в течение 5–15 рабочих дней.

Рассчитайте точную сумму НДФЛ с учётом ипотечных процентов

Калькулятор НалогПродажи учитывает прогрессивную шкалу 2026 года, правило 70% кадастра и оба вида вычета — выберите выгодный вариант.

Калькулятор квартирыКак уменьшить налогВзаимозачёт при покупке нового жилья

Частые вопросы: налог с продажи ипотечной квартиры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, купленной в ипотеку?▾
Да, если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет). Наличие ипотеки не освобождает от НДФЛ. Ставка — 13% до 2,4 млн ₽ налоговой базы, выше — прогрессивно до 22%.
Можно ли включить ипотечные проценты в расходы при продаже?▾
Да, по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Но только если вы не использовали эти проценты для имущественного вычета покупателя (лимит 3 000 000 ₽). Если вычет получен только на стоимость квартиры — проценты включить можно.
Влияет ли остаток долга по ипотеке на налог?▾
Нет. Налог считается с дохода: цена продажи минус вычет (расходы или 1 млн ₽). Остаток долга в расчёт не входит — он не является вашим доходом, а переходит к покупателю или гасится отдельно.
Когда не надо платить налог с продажи ипотечной квартиры?▾
При соблюдении минимального срока владения: 3 года — если квартира единственная, получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирована; 5 лет — во всех остальных случаях. Срок считается с даты регистрации права в Росреестре.
Нужна ли декларация, если налог равен нулю?▾
Если налог равен нулю (вычет перекрыл доход), но минимальный срок не истёк — декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать до 30 апреля. Иначе — штраф 1 000 ₽. Если срок владения истёк — ни налога, ни декларации нет.

Связанные статьи и калькуляторы

Калькулятор налога с продажи квартиры
Все сценарии, ставки 2026
→
Как уменьшить налог с продажи
Все законные способы снизить НДФЛ
→
Взаимозачёт при покупке нового жилья
Зачесть вычет покупателя против налога
→
Налог при владении менее 3 лет
Подробно о коротких сроках владения
→
Как подать 3-НДФЛ при продаже квартиры
Пошаговая инструкция заполнения
→
Когда не надо платить налог с продажи
Все основания для освобождения от НДФЛ
→

Статья подготовлена на основе НК РФ: ст. 214.10, 217.1, 220, 224; Письмо Минфина № 03-04-05/101612 от 19.12.2019. Последнее обновление: апрель 2026 г.