Налог с продажи квартиры ниже покупной цены 2026: когда НДФЛ = 0 и нужна ли декларация
Коротко: если вы продаёте квартиру дешевле, чем купили, и цена продажи не ниже 70% кадастровой стоимости — НДФЛ равен нулю. Но при сроке владения меньше минимального (3 или 5 лет) и цене выше 1 000 000 ₽ декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно. Без документов на расходы вычет «фактические затраты» не применяется.
Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220, п. 2 ст. 214.10, п. 4 ст. 229 НК РФ
Рассчитайте налог онлайн — бесплатно
Введите цену покупки, цену продажи и кадастровую стоимость — калькулятор покажет точную сумму НДФЛ с учётом правила 70% и прогрессивной шкалы 2026 года.
Если продал квартиру дешевле, чем купил — есть ли налог?
По общему правилу НДФЛ начисляется на доход — разницу между ценой продажи и расходами на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если расходы превышают или равны доходу, налоговая база равна нулю и НДФЛ не возникает.
✅ Пример: налог = 0
Квартира куплена за 4 500 000 ₽, продана за 3 800 000 ₽. Расходы (4 500 000) > доход (3 800 000) → налоговая база = 0 → НДФЛ = 0 ₽.
Но этот вывод верен только при соблюдении правила 70% кадастровой стоимости. Если цена договора ниже 70% КС — налоговый орган пересчитает базу от кадастра (подробнее — в следующем разделе).
| Ситуация | НДФЛ | Декларация |
|---|---|---|
| Цена продажи ≥ цены покупки И цена ≥ 70% КС | Есть (на прибыль) | Нужна (если срок < мин.) |
| Цена продажи < цены покупки И цена ≥ 70% КС | 0 ₽ | Нужна (если срок < мин. и цена > 1 млн) |
| Цена продажи < цены покупки И цена < 70% КС | С разницы (70% КС − расходы) | Нужна |
| Срок владения ≥ минимального (3 или 5 лет) | 0 ₽ | Не нужна |
| Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ при сроке < мин. | 0 ₽ (вычет 1 млн) | Не нужна (с 2022 г.) |
Источник: ст. 214.10, 217.1, 220, 229 НК РФ
Правило 70% кадастровой стоимости: ловушка при продаже «в минус»
Пункт 2 статьи 214.10 НК РФ устанавливает минимальную налоговую базу: если цена по договору ниже 70% кадастровой стоимости (на 1 января года продажи), для расчёта НДФЛ берётся именно 70% КС, а не договорная цена.
С 2025 года регионы вправе повышать порог с 70% до 100% КС. Уточняйте коэффициент вашего региона на сайте регионального министерства финансов.
⚠️ Пример: продажа ниже покупки, но налог всё равно есть
• Куплена за 6 000 000 ₽
• Продана за 2 500 000 ₽ (вынужденная продажа)
• Кадастровая стоимость на 1.01.2025 — 5 000 000 ₽
• 70% × 5 000 000 = 3 500 000 ₽ — минимальная база
• Расходы (6 000 000) > база (3 500 000) → налоговая база = 0 → НДФЛ = 0 ₽
✅ В этом примере налога нет, т.к. расходы всё равно больше!
❌ Пример: продажа ниже покупки — и налог есть
• Квартира получена по наследству (расходы = 0 ₽)
• Кадастровая стоимость — 4 000 000 ₽
• Продана за 1 500 000 ₽ (срок владения — 1 год)
• 70% × 4 000 000 = 2 800 000 ₽ > 1 500 000 ₽ → берём 2 800 000 ₽
• Расходы = 0, применяем вычет 1 000 000 ₽: база = 2 800 000 − 1 000 000 = 1 800 000 ₽
• НДФЛ = 1 800 000 × 13% = 234 000 ₽
Вывод: правило 70% КС опасно прежде всего для тех, у кого нет документально подтверждённых расходов (наследники, одарённые). При наличии расходов на покупку, превышающих 70% КС, налога не возникает.
Как подтвердить расходы на покупку квартиры
Для применения вычета «фактически произведённые расходы» (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) нужно приложить к декларации документы, подтверждающие оплату:
📄 Договор купли-продажи
С указанием цены сделки — основной документ
🏦 Банковская выписка / платёжное поручение
Если оплачивали через банк — распечатка перевода
✍️ Расписка продавца
При наличных расчётах — рукописная расписка в получении денег
📋 Акт приёма-передачи
Подтверждает момент передачи объекта
🏗️ Квитанции ДДУ + доп. расходы
При долевом строительстве — чеки на отделку, связанную с квартирой
🏦 Договор ипотеки + выписка
Если часть оплаты — ипотека, все платежи банку включаются в расходы
💡 Совет
Если документы о расходах утеряны — можно запросить копию договора в Росреестре (через МФЦ) и банковскую выписку в банке. Расписки при утере восстановить невозможно — будет действовать только стандартный вычет 1 000 000 ₽.
Когда нужна и когда не нужна декларация 3-НДФЛ
Даже если налог = 0 (продали в убыток), при сроке владения меньше минимального декларацию нужно подавать — кроме двух исключений:
Срок владения ≥ минимального
Ни налога, ни декларации (ст. 217.1 НК РФ).
Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ при сроке < минимального
С 2022 года (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ, п. 4 ст. 229 НК РФ) декларацию подавать не нужно. Стандартный вычет 1 000 000 ₽ покрывает всю сумму → налог = 0.
Цена продажи > 1 000 000 ₽ при сроке < минимального
Декларацию подать обязательно, даже если налог = 0 (расходы перекрывают доход). Срок — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Штраф за непредоставление — 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ, минимум, если налога нет).
Три примера расчёта налога при продаже ниже покупной цены
• Квартира куплена в 2023 году за 5 000 000 ₽
• Продана в 2025 году за 4 200 000 ₽ (срок владения 2 года — < 5 лет)
• Кадастровая стоимость на 01.01.2025 — 5 500 000 ₽
• 70% × 5 500 000 = 3 850 000 ₽ — цена договора (4 200 000) выше → берём цену договора
• База = 4 200 000 − 5 000 000 = −800 000 → база = 0 ₽
НДФЛ = 0 ₽. Декларацию подать нужно (цена > 1 млн, срок < 5 лет).
• Гараж (или комната) куплен за 900 000 ₽
• Продан за 800 000 ₽ (срок 1 год — < 5 лет)
• Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ → вычет 1 000 000 покрывает доход
НДФЛ = 0 ₽. Декларацию подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).
• Квартира куплена за 3 000 000 ₽
• Кадастровая стоимость на 01.01.2025 — 6 000 000 ₽
• Продана в спешке за 3 500 000 ₽ (срок 1,5 года)
• 70% × 6 000 000 = 4 200 000 ₽ — цена договора (3 500 000) ниже!
• Налоговая база = 4 200 000 − 3 000 000 (расходы) = 1 200 000 ₽
• НДФЛ = 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽
❗ Хотя реально продали в плюс всего 500 000 ₽, налог считается от 1 200 000 ₽.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Подать 3-НДФЛ
до 30 апреля
года, следующего за продажей
Уплатить НДФЛ
до 15 июля
того же года, что и декларация
Штраф за просрочку
5% в месяц
от суммы налога (мин. 1 000 ₽, ст. 119 НК РФ)
Если продажа в 2025 году: декларация — до 30.04.2026, оплата — до 15.07.2026.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?
Нет — при условии, что цена продажи не ниже 70% кадастровой стоимости и у вас есть документы, подтверждающие расходы на покупку. Если расходы ≥ доходу, налоговая база = 0 и НДФЛ не начисляется (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Что такое правило 70% кадастровой стоимости и как оно влияет?
Если цена договора ниже 70% кадастровой стоимости квартиры (на 1 января года продажи), для расчёта НДФЛ берётся 70% КС, а не договорная цена (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это «защита от занижения» — государство считает налог с рыночной цены, а не с заниженной.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже ниже покупной цены?
Да, если срок владения меньше минимального (3 или 5 лет) и цена продажи выше 1 000 000 ₽. Исключение: с 2022 года при цене ≤ 1 млн рублей декларацию подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Как подтвердить расходы на покупку для уменьшения налога?
Нужны: договор купли-продажи с ценой, платёжное поручение или банковская выписка, расписка продавца (при наличных). Без документов вычет «расходы» не применяется — тогда доступен только стандартный вычет 1 000 000 ₽.
Что если квартира куплена за наличные и расписки нет?
Без документальных доказательств оплаты налоговый орган откажет в вычете «фактические расходы». Применяется стандартный вычет 1 000 000 ₽. Если цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ — НДФЛ всё равно = 0.
Связанные статьи
Рассчитайте налог точно для вашей ситуации
Введите данные о покупке и продаже — калькулятор учтёт правило 70% кадастровой стоимости и прогрессивную шкалу НДФЛ 2026 года.
Открыть калькулятор