Можно ли включить расходы на ремонт в вычет при продаже квартиры по ДДУ?

Да, если квартира передавалась без отделки и это прямо указано в ДДУ. В таком случае расходы на отделочные материалы и работы включаются в состав фактических расходов (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ). Нужны чеки, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по ДДУ если оплатил более 5 лет назад?

Нет. Если с даты полной оплаты по ДДУ прошло 5 лет и более (или 3 года, если это единственное жильё), доход от продажи освобождается от НДФЛ и декларацию подавать не нужно (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Как рассчитать налог если продаю квартиру в новостройке дешевле кадастровой стоимости?

Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, НДФЛ считается от 70% КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Например, КС = 5 000 000 ₽, 70% = 3 500 000 ₽. Если вы продаёте за 3 000 000 ₽, налоговая база = 3 500 000 − расходы/вычет. Это защита от занижения цены в договоре.

Что если я купил квартиру по ДДУ в 2021 году, оплатил в рассрочку — срок с какой даты?

Срок считается с даты последнего платежа по ДДУ (даты полной оплаты). Если последний платёж прошёл 15 марта 2022 года, то минимальный срок 5 лет истечёт 15 марта 2027 года. До этой даты продажа квартиры означает необходимость платить НДФЛ.

Налог с продажи квартиры по ДДУ в 2026 году: срок владения, расчёт НДФЛ, вычеты

Коротко: при продаже квартиры купленной по ДДУ срок владения считается с даты полной оплаты по договору — не с даты регистрации права собственности (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, ФЗ №374-ФЗ). Минимальный срок — 5 лет (3 года для единственного жилья). Если срок не истёк — ставка НДФЛ от 13 до 22%. В расходы можно включить стоимость отделки если квартира сдана «без отделки» по ДДУ.

Основание: п. 2 ст. 217.1, пп. 5 п. 3 ст. 220, ст. 224 НК РФ

Рассчитайте налог по ДДУ онлайн — бесплатно

Введите дату оплаты ДДУ, цену покупки, расходы на отделку и цену продажи — калькулятор учтёт прогрессивную шкалу 2026 года.

Открыть калькулятор →

С какой даты считается срок владения при ДДУ

До 2021 года существовала путаница: налоговые органы считали срок владения с даты регистрации права собственности на квартиру. Федеральный закон №374-ФЗ от 23.11.2020 устранил эту несправедливость — теперь срок отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Пример: Вы оплатили квартиру по ДДУ 10 января 2021 года. Ключи получили и зарегистрировали право собственности в декабре 2023 года. Срок владения начинается с 10 января 2021 года. К январю 2026 года прошло 5 лет — продаёте без налога!

Ситуация	Начало срока владения	Мин. срок
ДДУ — единственное жильё	Дата полной оплаты по ДДУ	3 года
ДДУ — не единственное жильё	Дата полной оплаты по ДДУ	5 лет
ДДУ с рассрочкой	Дата последнего платежа	3 или 5 лет
Уступка прав по ДДУ (цессия)	Дата оплаты цессии	5 лет
Обычная купля-продажа (ДКП)	Дата регистрации права собственности	3 или 5 лет

Источник: п. 2 ст. 217.1 НК РФ (ред. ФЗ №374-ФЗ от 23.11.2020)

Ставки НДФЛ при продаже квартиры по ДДУ в 2026 году

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Налог платится только с налоговой базы (доход минус вычет или расходы), а не со всей суммы продажи.

Налоговая база	Ставка НДФЛ
до 2 400 000 ₽	13%
от 2 400 001 до 5 000 000 ₽	15% с превышения
от 5 000 001 до 20 000 000 ₽	18% с превышения
от 20 000 001 до 50 000 000 ₽	20% с превышения
свыше 50 000 000 ₽	22% с превышения

Расходы на ремонт и отделку: как включить в вычет

Это одно из главных преимуществ ДДУ перед обычной покупкой. Если в договоре указано, что квартира передаётся «без отделки» или «с черновой отделкой», расходы на ремонт можно включить в фактические расходы при продаже (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

✅ Что включается в расходы

Стоимость отделочных материалов (чеки из магазинов), оплата работ бригады (договор + акт), установка сантехники, электропроводки, окон. Главное условие: все расходы должны быть документально подтверждены.

❌ Что НЕ включается

Мебель, холодильник и другая бытовая техника — это не отделка. Расходы на ремонт при перепродаже квартиры с отделкой от застройщика также не включаются (нет документа о сдаче «без отделки»).

📄 Необходимые документы

Копия ДДУ с условием «без отделки», чеки и товарные накладные на материалы, договоры подряда с актами выполненных работ, платёжные поручения или расписки.

Источник: пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ

Пример расчёта налога при продаже квартиры по ДДУ

Условия:

Оплата по ДДУ: 1 марта 2023 года (3 500 000 ₽)
Расходы на отделку (без отделки по ДДУ): 600 000 ₽
Продажа: 1 февраля 2026 года за 5 000 000 ₽
Кадастровая стоимость: 4 800 000 ₽
Не единственное жильё → минимальный срок 5 лет → не истёк

Шаг 1. Проверяем правило 70% кадастра

70% × 4 800 000 = 3 360 000 ₽. Цена договора (5 000 000 ₽) выше — правило не применяется, считаем от 5 000 000 ₽.

Шаг 2. Считаем расходы

Цена по ДДУ + отделка: 3 500 000 + 600 000 = 4 100 000 ₽.
Налоговая база: 5 000 000 − 4 100 000 = 900 000 ₽.

Шаг 3. Рассчитываем НДФЛ

База 900 000 ₽ < 2 400 000 ₽ → ставка 13%.
НДФЛ = 900 000 × 13% = 117 000 ₽

Что было бы без расходов на отделку

База: 5 000 000 − 3 500 000 = 1 500 000 ₽.
НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽.
Экономия благодаря включению отделки: 78 000 ₽.

Как уменьшить налог при продаже квартиры по ДДУ

Включить расходы на отделку (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ)

Если квартира сдана без отделки — прибавьте к цене ДДУ все документально подтверждённые расходы на ремонт. Каждые 100 000 ₽ расходов экономят 13 000–22 000 ₽ налога.

Включить проценты по ипотеке (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ)

Если квартира куплена в ипотеку — все уплаченные банку проценты уменьшают налоговую базу при продаже. Нужна справка из банка о фактически уплаченных процентах.

Дождаться минимального срока (ст. 217.1 НК РФ)

Самый простой способ — подождать 5 лет с даты оплаты ДДУ (3 года если единственное жильё). После истечения срока продажа полностью освобождается от НДФЛ.

Льгота семьям с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ)

Семьи с двумя и более детьми не платят налог при продаже, если в том же году (или до 30 апреля следующего) купили новое жильё большей площади и кадастровой стоимостью не более 50 млн ₽.

Сроки подачи декларации и уплаты налога в 2026 году

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2026

За доходы от продажи в 2025 году. Подаётся через Личный кабинет ФНС, Госуслуги или лично в ИФНС.

Уплата НДФЛ

15 июля 2026

За просрочку — пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день + штраф 20% от суммы недоимки.

Важно: даже если налог к уплате = 0 (например, продали дешевле чем купили), декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать до 30 апреля если срок минимального владения не истёк. Иначе штраф 1 000 ₽ за непредставление (ст. 119 НК РФ).

Частые вопросы

С какой даты считается срок владения квартирой по ДДУ?

С даты полной оплаты по договору долевого участия. Это правило действует с 2021 года (ФЗ №374-ФЗ от 23.11.2020, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Дата регистрации права собственности и дата получения ключей — не важны.

Можно ли включить расходы на ремонт в вычет при продаже?

Да, если ДДУ предусматривал передачу квартиры без отделки. Расходы на материалы и работы подтверждаются чеками и договорами (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Нужно ли платить налог если продаю новостройку по ДДУ через 5 лет после оплаты?

Нет. Если с даты полной оплаты по ДДУ прошло 5 лет (3 года для единственного жилья) — доход освобождён от НДФЛ, декларацию подавать не нужно.

Купил квартиру по ДДУ в ипотеку — можно ли включить проценты банку?

Да. Проценты, уплаченные банку, включаются в фактические расходы (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ). Для этого нужна справка из банка о фактически уплаченных процентах за весь период.

Как считается кадастровая стоимость у новой квартиры для правила 70%?

Берётся кадастровая стоимость на 1 января года, в котором состоялась продажа. Для новостроек, введённых в эксплуатацию в середине года, применяется кадастровая стоимость на дату постановки на учёт (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Связанные статьи

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности →Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости →Как уменьшить налог с продажи →Имущественный вычет при продаже квартиры →Как подать 3-НДФЛ при продаже квартиры →Когда не нужно платить налог с продажи →

Рассчитайте точный налог по вашей ситуации

Укажите дату оплаты ДДУ, стоимость покупки, расходы на отделку и цену продажи. Калькулятор учтёт все льготы и прогрессивную шкалу 2026 года.

Открыть калькулятор НДФЛ →