Налог при переуступке ДДУ 2026: расчёт НДФЛ онлайн
При переуступке прав по договору долевого участия (ДДУ) всегда нужно платить НДФЛ — нет освобождения по сроку владения и нет вычета 1 000 000 ₽. Налоговую базу можно уменьшить только на фактические расходы: цену по ДДУ и документально подтверждённые затраты. Ставка — 13% на базу до 2 400 000 ₽, далее прогрессивно до 22%. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2026 года, налог — до 15 июля 2026 года.
Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 228 НК РФ, ст. 224 НК РФ.
⚠️ Главные отличия переуступки ДДУ от продажи готовой квартиры
- Нет льготного срока 3/5 лет — НДФЛ платится всегда
- Нет фиксированного вычета 1 000 000 ₽
- Нет правила 70% кадастровой стоимости
- Можно уменьшить только на расходы по ДДУ и документально подтверждённые затраты
🧮 Рассчитайте НДФЛ при переуступке ДДУ онлайн:
Открыть калькулятор переуступки ДДУ →Почему при переуступке ДДУ нет освобождения по сроку?
Освобождение от НДФЛ по минимальному сроку владения (3 или 5 лет) установлено ст. 217.1 НК РФ и распространяется только на имущество — недвижимость, право собственности на которую зарегистрировано в Росреестре.
При переуступке ДДУ вы продаёте имущественное право требования к застройщику — квартиры как объекта недвижимости ещё не существует. Право требования не является «имуществом» в смысле ст. 217.1 НК РФ, поэтому льготный срок не применяется вне зависимости от того, сколько лет вы держали ДДУ.
Формула расчёта налога при переуступке ДДУ
Налоговая база = Цена переуступки − Расходы на приобретение права
НДФЛ = Налоговая база × Ставка (13–22%)
Расходы на приобретение права по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ включают:
- Цену, уплаченную застройщику по договору ДДУ
- Проценты по ипотеке, уплаченные за период до переуступки
- Расходы на улучшения (если документально подтверждены)
- Нотариальные расходы, связанные с ДДУ
Все расходы должны быть подтверждены документами: договором ДДУ, чеками, банковскими выписками, справкой банка о процентах.
Ставки НДФЛ при переуступке ДДУ в 2026 году
С 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ):
| Налоговая база (прибыль от переуступки) | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2 400 000 ₽ | 13% |
| 2 400 001 — 5 000 000 ₽ | 15% |
| 5 000 001 — 20 000 000 ₽ | 18% |
| 20 000 001 — 50 000 000 ₽ | 20% |
| Свыше 50 000 000 ₽ | 22% |
Ставки применяются к совокупному годовому доходу. Если помимо переуступки есть другие доходы (зарплата, дивиденды), они суммируются при расчёте ступени прогрессии.
Пример расчёта налога при переуступке ДДУ
Пример 1: Переуступка с прибылью
- Цена по ДДУ (покупка у застройщика): 4 500 000 ₽
- Цена переуступки (продажа права): 6 200 000 ₽
- Срок владения правом: 2 года (значения не имеет)
База = 6 200 000 − 4 500 000 = 1 700 000 ₽
НДФЛ = 1 700 000 × 13% = 221 000 ₽
Пример 2: Переуступка с учётом ипотечных процентов
- Цена по ДДУ: 5 000 000 ₽
- Проценты по ипотеке за 3 года до переуступки: 800 000 ₽
- Цена переуступки: 7 000 000 ₽
Расходы = 5 000 000 + 800 000 = 5 800 000 ₽
База = 7 000 000 − 5 800 000 = 1 200 000 ₽
НДФЛ = 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽
Проценты по ипотеке — расходы, связанные с приобретением права. Справку о процентах запросите в банке.
Пример 3: Переуступка в убыток (НДФЛ = 0)
- Цена по ДДУ: 4 000 000 ₽
- Цена переуступки: 3 500 000 ₽
База = 3 500 000 − 4 000 000 = −500 000 ₽ → 0
НДФЛ = 0 ₽
Декларацию 3-НДФЛ всё равно нужно подать и приложить документы, подтверждающие расходы.
Сроки декларации и уплаты НДФЛ
| Событие | Срок |
|---|---|
| Декларация 3-НДФЛ за переуступку в 2025 году | до 30 апреля 2026 |
| Уплата НДФЛ за 2025 год | до 15 июля 2026 |
| Штраф за непредставление декларации | 5% налога/мес, мин. 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ) |
| Пени за просрочку уплаты | 1/300 ставки ЦБ в день (ст. 75 НК РФ) |
Декларацию удобнее всего подать через Личный кабинет налогоплательщика на lkfl2.nalog.ru. Реквизиты договора ДДУ и договора переуступки добавляются в раздел «Продажа имущественных прав».
Документы для декларации 3-НДФЛ при переуступке ДДУ
- Договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком
- Документы об оплате по ДДУ (чеки, банковские выписки, справка застройщика)
- Договор переуступки права требования (цессии)
- Документы об оплате по договору переуступки
- Акт передачи прав (если оформлялся)
- Справка банка об уплаченных процентах (если ипотека и включаете проценты в расходы)
Частые вопросы о налоге при переуступке ДДУ
Можно ли не платить налог при переуступке ДДУ, если владел правами больше 3 лет?
Нет. Освобождение от НДФЛ по сроку владения (ст. 217.1 НК РФ) распространяется только на имущество — то есть на готовую недвижимость с зарегистрированным правом собственности. При переуступке ДДУ вы продаёте имущественное право требования, а не квартиру, поэтому срок 3 или 5 лет не применяется. НДФЛ платится всегда, если цена переуступки выше расходов на покупку ДДУ.
Можно ли применить вычет 1 000 000 рублей при переуступке ДДУ?
Нет. Фиксированный имущественный вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) применяется только при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов, земельных участков и долей в них. Право требования по ДДУ в этот перечень не входит. При переуступке ДДУ вы можете уменьшить доход только на фактические расходы: цену по договору ДДУ, проценты по ипотеке (если брали ипотеку на ДДУ), нотариальные и иные документально подтверждённые расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Применяется ли правило 70% кадастровой стоимости при переуступке ДДУ?
Нет. Правило 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) применяется только при продаже объектов недвижимости, которые уже поставлены на кадастровый учёт. При переуступке ДДУ квартира ещё не построена и не имеет кадастровой стоимости, поэтому налоговая база = цена переуступки минус расходы на приобретение прав.
Что делать, если переуступаю ДДУ дешевле, чем купил?
Если цена переуступки меньше или равна вашим расходам на приобретение права (цена по ДДУ + иные расходы), налоговая база равна нулю и НДФЛ платить не нужно. Однако декларацию 3-НДФЛ всё равно необходимо подать до 30 апреля следующего года, чтобы подтвердить нулевой налог документами.
Нужно ли платить НДФЛ, если переуступаю ДДУ через несколько лет после заключения договора?
Да, срок владения имущественным правом значения не имеет. Даже если вы приобрели ДДУ 10 лет назад, при переуступке НДФЛ рассчитывается как разница между ценой переуступки и расходами на приобретение права. Только после получения свидетельства о праве собственности на готовую квартиру начинается отсчёт срока для освобождения по ст. 217.1 НК РФ.
Связанные статьи
Рассчитайте налог при переуступке ДДУ
Введите цену ДДУ и цену переуступки — калькулятор мгновенно покажет сумму НДФЛ и варианты оптимизации
Открыть калькулятор →