Налог с продажи дома с земельным участком
Дом и участок — два отдельных объекта. Вычет 1 000 000 ₽ — суммарно на оба. Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ.
Срок без налога
5 / 3 года
Отдельно для дома и участка
Ст.217.1 НК РФ
Вычет (суммарно)
1 000 000 ₽
На дом + участок вместе
Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ
Ставка НДФЛ
13–22%
Прогрессивная с 2025 года
Ст.224 НК РФ
⚠️ Частая ошибка: вычет 1 млн ₽ — один на год, не на объект
При продаже дома и участка в одном году общий вычет составляет 1 000 000 ₽— не 2 000 000 ₽. Распределите его между объектами самостоятельно или используйте расходный вычет (доходы − расходы) для каждого объекта отдельно.
Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ
Рассчитайте налог по дому. Участок — отдельно ниже или в калькуляторе нескольких продаж.
Продаёте дом и участок в одном году?
Используйте калькулятор нескольких продаж, чтобы учесть суммарный лимит вычета 1 млн ₽ и прогрессивную ставку по совокупному доходу.
Калькулятор нескольких продаж →Как считается налог при продаже дома с участком
Дом и участок — два объекта
У каждого свой кадастровый номер и своя кадастровая стоимость. В декларации 3-НДФЛ каждый объект указывается отдельно.
Срок владения считается отдельно
Дом мог быть куплен в 2019 году, а участок — в 2020 году. Срок для каждого объекта свой. Если у одного объекта срок меньше минимального — платим налог только по нему.
Вычет: 1 млн ₽ или расходы
Имущественный вычет 1 000 000 ₽ суммарно на все жилые объекты и земельные участки за год. Либо вычет расходов (доходы − расходы) к каждому объекту отдельно — без суммарного ограничения.
Прогрессивная ставка с суммарного дохода
Налоговые базы по дому и участку складываются. Если суммарная налоговая база превышает 2 400 000 ₽ — часть сверх этой суммы облагается по ставке 15% (и выше при большей сумме).
Ст.214.10, ст.217.1, пп.1–2 п.2 ст.220, ст.224 НК РФ
Пример расчёта
Куплены: дом за 3 000 000 ₽ и участок за 1 000 000 ₽ в 2022 году.
Проданы вместе в 2025 году: дом за 5 000 000 ₽, участок за 1 500 000 ₽.
Способ 1 — вычет расходов (выгоднее):
База по дому: 5 000 000 − 3 000 000 = 2 000 000 ₽
База по участку: 1 500 000 − 1 000 000 = 500 000 ₽
Итого база: 2 500 000 ₽ → 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 327 000 ₽
Способ 2 — имущественный вычет 1 млн ₽:
База по дому + участку: (5 000 000 + 1 500 000) − 1 000 000 = 5 500 000 ₽
Налог: 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% + 500 000 × 18% = 312 000 + 390 000 + 90 000 = 792 000 ₽
Способ 1 выгоднее на 465 000 ₽ — используйте его при наличии документов о покупке.
Частые вопросы
Какой вычет при продаже дома с земельным участком?
1 000 000 ₽ — суммарно на оба объекта за один налоговый период (год). Это не 1 млн на дом и ещё 1 млн на участок, а 1 млн в целом. Пп.1 п.2 ст.220 НК РФ: вычет ограничен 1 000 000 ₽ по всем жилым объектам и земельным участкам, проданным в одном году.
Выгодно ли продавать дом и участок в разные годы?
Да, если оба объекта находились в собственности менее минимального срока и у вас нет документов о расходах на покупку. Тогда в каждом году применяется отдельный вычет 1 000 000 ₽. При продаже в одном году — общий вычет 1 000 000 ₽.
Через сколько лет не нужно платить налог с продажи дома с участком?
5 лет по общему правилу (п.4 ст.217.1 НК РФ). 3 года — если дом получен по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания, либо дом является единственным жильём (п.3 ст.217.1 НК РФ). Срок считается отдельно для дома и для участка.
Можно ли вычесть расходы на покупку дома и участка?
Да. Вычет «доходы минус расходы» применяется к каждому объекту отдельно и не имеет общего лимита на год (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Если приобретали дом и участок по одному договору — расходы делятся пропорционально их кадастровой стоимости или так, как указано в договоре.
Участок и дом продаются как один договор или два?
Юридически дом и земельный участок — это два самостоятельных объекта с разными кадастровыми номерами. Даже при продаже по одному договору каждый объект имеет свою налоговую базу и отдельную строку в декларации 3-НДФЛ.
Применяется ли кадастровая стоимость при продаже дома с участком?
Да, отдельно для каждого объекта. Если цена продажи дома ниже 70% его кадастровой стоимости — НДФЛ рассчитывается от 70% кадастра дома. Аналогично для участка. П.2 ст.214.10 НК РФ.