Какой срок владения домом нужен, чтобы не платить налог?

Общий минимальный срок — 5 лет. Сокращённый срок 3 года действует, если дом: единственное жильё собственника (нет другой жилой недвижимости), получен по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Можно ли продать дом дешевле кадастровой стоимости без налоговых последствий?

Нет. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если цена продажи дома ниже 70% его кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог рассчитывается от 70% КС. Например: КС дома 4 000 000 ₽, 70% = 2 800 000 ₽. Если продаёте за 1 500 000 ₽, ФНС посчитает доход как 2 800 000 ₽.

Налог с продажи жилого дома 2026: расчёт НДФЛ, вычеты и примеры

Коротко: при продаже жилого дома, находившегося в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), нужно уплатить НДФЛ. Ставка — 13% при налоговой базе до 2,4 млн ₽, выше — прогрессивно до 22%. Налоговую базу уменьшают вычетом 1 000 000 ₽ или документально подтверждёнными расходами на покупку. Если дом продаётся вместе с земельным участком — каждый объект имеет отдельный срок владения и облагается налогом самостоятельно. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Основание: ст. 214.10, 217.1, 220, 224 НК РФ

Рассчитайте налог с продажи дома онлайн

Введите стоимость, год покупки и продажи — калькулятор учтёт прогрессивную шкалу 2026 года, правило 70% кадастровой стоимости и автоматически выберет выгодный вычет.

Открыть калькулятор →

Что такое жилой дом с точки зрения НК РФ

Жилой дом — индивидуальное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, предназначенное для проживания граждан (ст. 16 ЖК РФ). Для целей налогообложения жилой дом относится к жилой недвижимости, поэтому к нему применяется:

Параметр	Жилой дом	Земельный участок под ним
Вид объекта	Жилая недвижимость	Иная недвижимость
Фиксированный вычет	1 000 000 ₽ (суммарно)	1 000 000 ₽ (суммарно)
Минимальный срок (общий)	5 лет	5 лет
Мин. срок (единственное жильё)	3 года ✓	Не применяется ✗
Мин. срок (наследство/дарение)	3 года ✓	3 года ✓
Норма НК РФ	ст. 217.1, 220	ст. 217.1, 220

Важный нюанс: льгота «единственное жильё» (срок 3 года) распространяется только на жилой дом, но не на земельный участок под ним. Если дом — единственное жильё и у вас в собственности 2 года, дом продаётся без налога, а за участок придётся заплатить НДФЛ (срок не истёк).

Минимальный срок владения домом: 3 или 5 лет?

По ст. 217.1 НК РФ, если дом находился в собственности не менее минимального срока, доход от продажи не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно.

3 года — если выполнено хотя бы одно условие:

Дом — единственное жильё собственника (и его супруга) на дату продажи
Получен по наследству
Получен в дар от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, братья, сёстры, дедушки, бабушки, внуки — ст. 14 СК РФ)
Получен в результате приватизации
Получен по договору пожизненного содержания с иждивением

5 лет — во всех остальных случаях:

Куплен по договору купли-продажи и есть другое жильё
Построен самостоятельно (срок с момента регистрации права)
Получен в дар от постороннего лица или дальнего родственника

Как считается срок: с даты государственной регистрации права собственности (выписка ЕГРН). При наследовании — с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты регистрации.

Ставки НДФЛ при продаже дома в 2026 году

С 2025 года действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Ставка применяется к налоговой базе — доходу от продажи после вычета. Прогрессия «ступенчатая»: более высокая ставка применяется только к превышению порога.

Налоговая база (после вычета)	Ставка НДФЛ	Фиксированная часть
до 2 400 000 ₽	13%	—
2 400 001 — 5 000 000 ₽	15%	312 000 ₽ + 15% с превышения 2,4 млн
5 000 001 — 20 000 000 ₽	18%	702 000 ₽ + 18% с превышения 5 млн
20 000 001 — 50 000 000 ₽	20%	3 402 000 ₽ + 20% с превышения 20 млн
свыше 50 000 000 ₽	22%	9 402 000 ₽ + 22% с превышения 50 млн

Основание: ст. 224 НК РФ в редакции Федерального закона № 176-ФЗ от 12.07.2024.

Как уменьшить налог: два вида вычета (ст. 220 НК РФ)

При продаже жилого дома применяется один из двух вычетов — тот, который выгоднее. Выбрать нужно при подаче декларации.

Вариант А

Фиксированный вычет — 1 000 000 ₽

Доход от продажи уменьшается на 1 000 000 ₽ без каких-либо документов. Вычет суммарный: если в год продать дом и участок, вычет один на оба объекта.

пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вариант Б (часто выгоднее)

Расходы на приобретение

Доход уменьшается на сумму, фактически потраченную на покупку или строительство дома. Нужны документы: договор купли-продажи, чеки, платёжные поручения.

пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Правило выбора:если расходы на покупку > 1 000 000 ₽ — используйте вычет «расходы». Если дом получен в наследство или подарен и документов нет — применяйте фиксированный вычет 1 000 000 ₽.

Пример расчёта налога с продажи жилого дома

Условия примера:

Дом куплен в 2023 году за 3 500 000 ₽
Земельный участок куплен вместе с домом, распределение: дом 3 500 000 ₽, участок 500 000 ₽ (итого 4 000 000 ₽)
Продан в 2025 году по одному договору за 6 000 000 ₽ (дом 5 000 000 ₽, участок 1 000 000 ₽)
Дом — не единственное жильё, срок < 5 лет → НДФЛ нужен по обоим объектам
КС дома: 4 800 000 ₽ → 70% = 3 360 000 ₽. Цена продажи 5 000 000 ₽ > 3 360 000 ₽ → правило 70% не срабатывает
КС участка: 900 000 ₽ → 70% = 630 000 ₽. Цена продажи 1 000 000 ₽ > 630 000 ₽ → правило 70% не срабатывает

Вариант А — вычет «расходы на покупку»

Дом: 5 000 000 − 3 500 000 = 1 500 000 ₽ (база)

Участок: 1 000 000 − 500 000 = 500 000 ₽ (база)

Суммарная база: 2 000 000 ₽

Ставка: 13% (база < 2 400 000 ₽)

НДФЛ = 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽

Вариант Б — фиксированный вычет 1 000 000 ₽

Суммарный доход: 5 000 000 + 1 000 000 = 6 000 000 ₽

База: 6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 ₽

Ставка прогрессивная: 312 000 ₽ + 15% × (5 000 000 − 2 400 000)

= 312 000 + 15% × 2 600 000 = 312 000 + 390 000

НДФЛ = 702 000 ₽

Вывод: вычет «расходы» в данном примере экономит 442 000 ₽. Если сохранились документы о покупке — всегда сначала считайте по расходам.

Продажа дома с земельным участком: как распределить доход

При продаже дома с участком по одному договору важно правильно распределить доход между двумя объектами — это влияет на применение правила 70% кадастровой стоимости к каждому из них. Варианты:

Отдельно указать стоимость дома и участка в договоре

Наиболее простой вариант. ФНС принимает распределение из договора, если каждый из объектов оценён не ниже 70% его кадастровой стоимости.

Пропорционально кадастровым стоимостям (если цена единая)

Если в договоре указана общая сумма, доходы можно распределить пропорционально кадастровым стоимостям объектов. Это рекомендация Минфина (письмо от 27.03.2020 № 03-04-05/23745).

Разные сроки владения: если дом в собственности 4 года (единственное жильё → 3 года → налог = 0), а участок куплен позже и в собственности только 1 год — НДФЛ возникает только по участку.

Правило 70% кадастровой стоимости при продаже дома (ст. 214.10 НК РФ)

Если цена продажи дома или участка по договору ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая база будет считаться как 70% КС, а не от цены в договоре.

Пример с правилом 70%:

Кадастровая стоимость дома на 01.01.2025: 5 000 000 ₽
70% × 5 000 000 = 3 500 000 ₽ (минимальная база)
Цена дома в договоре: 2 000 000 ₽ (ниже 70% КС)
ФНС рассчитает налог от 3 500 000 ₽
Вычет «расходы» 1 500 000 ₽: база = 3 500 000 − 1 500 000 = 2 000 000 ₽
НДФЛ = 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽

Проверить КС можно бесплатно на rosreestr.gov.ru (раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки»).

Льгота для семей с детьми при продаже дома (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ)

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже любого жилья (в том числе жилого дома) без учёта срока владения, если выполнены все условия:

Два и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если обучаются очно)

В тот же год или до 30 апреля следующего — куплено новое жильё

Новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость проданного дома — не выше 50 000 000 ₽

У налогоплательщика, супруга и детей нет другой недвижимости с долей > 50% и площадью больше нового жилья

Рассчитать льготу для семьи с детьми →

Сроки декларации и уплаты НДФЛ в 2026 году

Декларация 3-НДФЛ

30 апреля 2026

За доходы от продажи дома в 2025 году. Подаётся через Госуслуги, личный кабинет ФНС или лично в ИФНС по месту жительства.

Уплата НДФЛ

15 июля 2026

Пени за просрочку — 1/300 ставки ЦБ за каждый день. Штраф за непредставление декларации — 5% от налога в месяц, минимум 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ).

Внимание: декларацию нужно подавать, даже если налог = 0 (например, вычет перекрывает доход или продали с убытком). Исключение — если минимальный срок владения истёк: тогда ни декларация, ни налог не нужны.

Рассчитайте налог с продажи вашего дома точно

Калькулятор НалогПродажи учитывает все нюансы: прогрессивную шкалу 2026 года, правило 70% кадастра, оба вида вычета, льготу для единственного жилья и для семей с детьми.

Калькулятор для дома Земельный участок Дом с участком Льгота семьям с детьми

Частые вопросы о налоге с продажи жилого дома

Нужно ли платить налог с продажи жилого дома в 2026 году?▾

Да, если дом находился в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет). Ставка НДФЛ — от 13% до 22% от налоговой базы. Налог уменьшается через вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку (ст. 217.1, 220, 224 НК РФ).

Какой срок владения домом освобождает от НДФЛ?▾

5 лет — общее правило. 3 года — если дом единственное жильё, получен по наследству, в дар от близкого родственника, приватизирован или получен по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Как рассчитать налог при продаже дома с земельным участком?▾

Дом и участок — два отдельных объекта. Правило 70% кадастра проверяется для каждого отдельно. Вычет 1 000 000 ₽ — суммарный на оба. Сроки владения могут различаться: например, дом — единственное жильё (3 года), участок — нет (5 лет).

Можно ли не платить налог, если продать дом ниже цены покупки?▾

Если доход от продажи минус расходы на покупку ≤ 0, налог равен нулю. Но нужно выполнить два условия: цена продажи ≥ 70% кадастровой стоимости; есть документы на покупку. Декларацию всё равно подайте.

Есть ли льгота при продаже дома для семей с детьми?▾

Да. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет не платят НДФЛ при любом сроке владения, если в тот же год или до 30 апреля следующего купят более просторное жильё. Кадастровая стоимость проданного дома — не выше 50 млн ₽ (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

До какого числа подать декларацию при продаже дома в 2025 году?▾

До 30 апреля 2026 года. Уплата НДФЛ — до 15 июля 2026 года. Штраф за опоздание с декларацией — 5% от суммы налога за каждый месяц, минимум 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ).