Налог с продажи квартиры по военной ипотеке 2026: расчёт НДФЛ, вычеты, примеры
Коротко: при продаже квартиры, купленной по военной ипотеке (НИС), действуют стандартные правила НДФЛ — освобождение через 3 или 5 лет владения. Главная ловушка: средства НИС не считаются вашими расходами (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если квартира куплена полностью на государственные деньги — в расходах 0 ₽, и выгоднее взять вычет 1 000 000 ₽. Плюс нельзя продать квартиру, пока не сняты оба обременения: банка и Росвоенипотеки.
Основание: пп. 1–2 п. 2 ст. 220, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, ст. 224 НК РФ
Рассчитайте НДФЛ онлайн — бесплатно
Введите цену продажи и личную доплату — калькулятор подберёт выгодный вычет и применит ставки 2026 года.
Почему нельзя продать квартиру с военной ипотекой сразу
Квартира, купленная по программе НИС (накопительно-ипотечная система), находится под двойным залогом:
🏦 Залог банка
Возникает по ипотечному договору. Снимается при полном погашении кредита — либо досрочно из личных средств, либо государство продолжает гасить через НИС до конца срока.
🎖️ Залог Росвоенипотеки
Государство страхует переданные средства НИС. Снимается после погашения долга перед Росвоенипотекой. При досрочном снятии нужно вернуть все полученные по НИС средства.
⚠️ Важно
Продажа квартиры с действующими обременениями возможна только с согласия банка и Росвоенипотеки. На практике это сложно — большинство банков отказывают. Поэтому перед продажей необходимо полностью погасить ипотеку и снять оба залога.
Когда НДФЛ при продаже квартиры по военной ипотеке равен нулю
Способ финансирования покупки (НИС или личные деньги) на срок минимального владения не влияет. Действуют общие правила ст. 217.1 НК РФ:
| Ситуация | Срок | НДФЛ |
|---|---|---|
| Единственное жильё на момент продажи | ≥ 3 лет | 0 ₽ |
| Не единственное жильё (есть другая квартира) | ≥ 5 лет | 0 ₽ |
| Семья с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) | Любой | 0 ₽ |
| Не выдержан минимальный срок | < 3/5 лет | 13–22% |
Срок считается с даты государственной регистрации права собственности, указанной в выписке из ЕГРН.
Главная ловушка: средства НИС — это не ваши расходы
Когда нужно заплатить НДФЛ (срок не выдержан), можно уменьшить налоговую базу одним из двух способов (пп. 1–2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
💰 Вариант 1: Вычет 1 000 000 ₽
Фиксированная сумма без документов. Доступен всегда, независимо от того, были ли личные средства.
База = Цена продажи − 1 000 000 ₽
📄 Вариант 2: Фактические расходы
Только личная доплата + проценты по кредиту из собственных средств. Средства НИС не включаются!
База = Цена продажи − Личная доплата − Личные %
❌ Частая ошибка
Многие военнослужащие включают полную стоимость квартиры в «расходы», не зная, что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ запрещает учитывать расходы, покрытые за счёт государственных субсидий. Средства НИС — именно такая субсидия. ФНС доначислит налог и штраф 20%.
Исключение: если вы вернули государству средства НИС при досрочном снятии обременения из собственного кармана — эти возвращённые суммы могут быть учтены как расходы. Рекомендуется уточнить в налоговой инспекции.
Примеры расчёта НДФЛ при продаже квартиры по военной ипотеке
Пример 1: квартира куплена полностью на средства НИС, без доплаты
• Стоимость покупки: 3 500 000 ₽ (100% НИС)
• Цена продажи: 5 000 000 ₽
• Срок владения: 2 года (менее 3 лет, единственное жильё)
• Личная доплата: 0 ₽
Расчёт через «расходы»:
База = 5 000 000 − 0 = 5 000 000 ₽ → НДФЛ = 750 000 ₽ ❌ невыгодно
Расчёт через вычет 1 000 000 ₽:
База = 5 000 000 − 1 000 000 = 4 000 000 ₽ → НДФЛ = 2 400 000 × 13% + 1 600 000 × 15% = 312 000 + 240 000 = 552 000 ₽ ✅ выгоднее
Пример 2: квартира куплена на НИС + личная доплата 1 500 000 ₽
• Стоимость покупки: 5 000 000 ₽ (НИС 3 500 000 + личные 1 500 000 ₽)
• Цена продажи: 7 000 000 ₽
• Срок владения: 3 года (менее 5 лет, не единственное жильё)
• Личные проценты по кредиту: 200 000 ₽
Расчёт через вычет 1 000 000 ₽:
База = 7 000 000 − 1 000 000 = 6 000 000 ₽
НДФЛ = 2 400 000×13% + 2 600 000×15% + 1 000 000×18% = 312 000 + 390 000 + 180 000 = 882 000 ₽
Расчёт через расходы (личная доплата + % по кредиту):
Расходы = 1 500 000 + 200 000 = 1 700 000 ₽
База = 7 000 000 − 1 700 000 = 5 300 000 ₽
НДФЛ = 2 400 000×13% + 2 600 000×15% + 300 000×18% = 312 000 + 390 000 + 54 000 = 756 000 ₽ ✅ выгоднее
* Прогрессивные ставки 2026: до 2 400 000 ₽ налоговой базы — 13%, от 2 400 001 до 5 000 000 ₽ — 15%, от 5 000 001 до 20 000 000 ₽ — 18% (ст. 224 НК РФ, ред. Фед. закон № 176-ФЗ от 12.07.2024).
Пошаговый алгоритм продажи квартиры по военной ипотеке
- 1
Определите срок владения
Проверьте дату регистрации в выписке ЕГРН. Если ≥ 3 лет (единственное) или ≥ 5 лет — НДФЛ нет, дальше не читайте.
- 2
Снимите оба обременения
Погасите ипотеку перед банком. Для снятия залога Росвоенипотеки — подайте заявление, при необходимости верните средства НИС.
- 3
Посчитайте личную доплату
Соберите документы: договор купли-продажи, справки о платежах из личных средств (не НИС), квитанции по процентам.
- 4
Выберите выгодный вычет
Сравните: «1 000 000 ₽» vs «личная доплата + личные %». Выбирайте меньший налог.
- 5
Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля
Через личный кабинет ФНС на nalog.gov.ru или в бумажном виде. Уплатите налог до 15 июля.
Частые вопросы
Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры по военной ипотеке?
Можно ли учесть средства НИС как расходы при продаже?
Можно ли продать квартиру, пока военная ипотека не погашена?
Какой вычет выгоднее при военной ипотеке: 1 000 000 ₽ или расходы?
Когда считается срок владения при военной ипотеке?
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ?
Связанные материалы
Рассчитайте точную сумму налога
Укажите стоимость продажи и личную доплату — калькулятор покажет налог по каждому методу вычета.
Рассчитать НДФЛ →