Налог при продаже нескольких объектов в одном году 2026: расчёт НДФЛ
Коротко: если в 2025–2026 году вы продали несколько объектов имущества (например, квартиру и машину или две квартиры), важно знать: вычет 1 000 000 ₽ для жилья — суммарный за год, а не на каждый объект. Доходы суммируются и могут поднять ставку НДФЛ с 13% до 15% и выше. Расчёт вычета «расходы» ведётся отдельно по каждому объекту.
Основание: пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, ст. 224 НК РФ
Рассчитайте налог при нескольких продажах онлайн
Калькулятор учитывает суммарный лимит вычета, прогрессивные ставки 2026 года и разные типы имущества.
Главное правило: вычет 1 млн ₽ — суммарный за год
Многие ошибочно считают, что при продаже двух квартир можно применить вычет 1 000 000 ₽ к каждой. Это неверно. Пункт 2 ст. 220 НК РФ устанавливает: имущественный вычет предоставляется в размере не более 1 000 000 ₽ по всем проданным жилым объектам за один налоговый период (календарный год).
| Тип имущества | Фиксированный вычет | Лимит за год |
|---|---|---|
| Квартира, дом, комната, доля | 1 000 000 ₽ | Суммарно по всем жилым объектам |
| Автомобиль, гараж, машиноместо, прочее | 250 000 ₽ | Суммарно по всем нежилым/авто |
| Вычет «фактические расходы» | Сумма расходов | По каждому объекту отдельно |
Источник: пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Прогрессивная ставка НДФЛ: доходы суммируются
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). При продаже нескольких объектов в одном году доходы суммируются и применяется ставка к совокупной базе:
13% — налоговая база до 2 400 000 ₽
15% — от 2 400 001 до 5 000 000 ₽ (с суммы превышения)
18% — от 5 000 001 до 20 000 000 ₽
20% — от 20 000 001 до 50 000 000 ₽
22% — свыше 50 000 000 ₽
⚠️ Важно: ставка применяется к превышению, не ко всей базе
Если совокупная налоговая база составила 3 000 000 ₽, то НДФЛ = 2 400 000 × 13% + 600 000 × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.
Примеры расчёта налога
Пример 1: продажа двух квартир в одном году (нет документов о расходах)
Ситуация: В 2025 году продали две квартиры. Квартира А — за 2 000 000 ₽, квартира Б — за 1 500 000 ₽. Обе в собственности менее 5 лет, документов о расходах на покупку нет.
Ошибочный расчёт (неверно!): применить вычет 1 000 000 ₽ к каждой квартире. База А = 2 000 000 − 1 000 000 = 1 000 000 ₽. База Б = 1 500 000 − 1 000 000 = 500 000 ₽. НДФЛ = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽. — Это неправильно!
Правильный расчёт: вычет 1 000 000 ₽ — суммарный.
Суммарный доход: 2 000 000 + 1 500 000 = 3 500 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽ (суммарно на обе квартиры)
Налоговая база: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ = 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 =
НДФЛ = 327 000 ₽
Пример 2: продажа квартиры и автомобиля в одном году
Ситуация: В 2025 году продали квартиру за 3 000 000 ₽ (покупали за 2 200 000 ₽, документы есть) и автомобиль за 800 000 ₽ (покупали за 500 000 ₽, документы есть). Оба объекта — менее 3/5 лет в собственности.
По квартире: вычет «расходы» = 2 200 000 ₽. База = 3 000 000 − 2 200 000 = 800 000 ₽.
По автомобилю: вычет «расходы» = 500 000 ₽. База = 800 000 − 500 000 = 300 000 ₽.
Суммарная база = 800 000 + 300 000 = 1 100 000 ₽ (ниже порога 2,4 млн ₽)
НДФЛ = 1 100 000 × 13% = 143 000 ₽
Вычет «расходы» применяется к каждому объекту отдельно — ограничений по количеству объектов нет (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример 3: одна квартира с льготой (срок вышел), другая — нет
Ситуация: В 2025 году продали две квартиры. Квартира А — в собственности 6 лет (НДФЛ нет). Квартира Б — в собственности 2 года, продана за 2 800 000 ₽, куплена за 1 900 000 ₽.
Квартира А: срок владения ≥ 5 лет → НДФЛ = 0, в базу не включается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Квартира Б: вычет «расходы» = 1 900 000 ₽. База = 2 800 000 − 1 900 000 = 900 000 ₽.
НДФЛ = 900 000 × 13% = 117 000 ₽
Как сэкономить: продавать объекты в разные годы
Если планируете продать несколько объектов и выбираете год сделки — разнесение по годам даёт два преимущества:
Вычет 1 млн ₽ применяется каждый год заново
В 2025 году — вычет 1 000 000 ₽ к первой квартире. В 2026 году — снова вычет 1 000 000 ₽ ко второй. Итого экономия: до 260 000 ₽ (1 000 000 × 26% при высоких доходах).
Меньше шансов превысить порог 2,4 млн ₽
При суммировании доходов от двух продаж база легко превышает 2,4 млн ₽ — ставка растёт с 13% до 15% и выше. Разнесение по годам снижает ставку по каждой сделке отдельно.
Учёт дополнительных доходов (зарплата, дивиденды)
Доходы от продажи имущества суммируются с зарплатой и другими доходами при расчёте прогрессивной ставки. Если в год продажи ваша зарплата уже превышает 2,4 млн ₽ — к доходу от продажи будет применена ставка 15% с первого рубля.
Когда разнесение по годам не поможет
Если оба объекта нужно продать срочно, или один из объектов близок к истечению минимального срока владения — приоритет за срочностью. Экономия на ставке может не компенсировать упущенную выгоду от сделки.
Декларация 3-НДФЛ при нескольких продажах
При продаже нескольких объектов в одном году подаётся одна декларация 3-НДФЛ (не несколько). В ней указываются все доходы от продажи имущества за год. Порядок заполнения:
- Лист Д2 (Приложение 6) — для каждого объекта отдельная строка. Указывается доход и выбранный тип вычета (фиксированный или расходы).
- Распределение вычета — если применяете фиксированный вычет, суммарно по всем жилым объектам не более 1 000 000 ₽. Распределяйте произвольно между объектами (например, 800 000 + 200 000 = 1 000 000 ₽).
- Срок подачи — до 30 апреля 2026 года (за продажи 2025 года).
- Срок уплаты — до 15 июля 2026 года.
Основание: п. 1 ст. 229, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
Частые ситуации
Продали квартиру (нет льготы) + дачу (нет льготы)
Вычет 1 000 000 ₽ — суммарный для обоих объектов. Если оба — жилая недвижимость, можно распределить вычет между ними произвольно. Вычет «расходы» — отдельно к каждому.
Продали долю в квартире + целую квартиру
Вычет к доле — рассчитывается пропорционально. 1/2 доля → вычет не более 500 000 ₽ из общего лимита 1 000 000 ₽ (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Остаток лимита можно применить к целой квартире.
Продали квартиру (нет льготы) + гараж (нет льготы)
Вычеты разные: по квартире — до 1 000 000 ₽, по гаражу — до 250 000 ₽ (каждый отдельно). Суммарный доход учитывается при расчёте прогрессивной ставки.
Продали два автомобиля: первый за 100 000 ₽, второй за 200 000 ₽
Суммарный доход 300 000 ₽. Вычет для авто — 250 000 ₽ суммарно. База = 300 000 − 250 000 = 50 000 ₽. НДФЛ = 50 000 × 13% = 6 500 ₽. Декларацию подать нужно — доход превысил порог.
Рассчитайте налог при нескольких продажах онлайн
Введите данные по каждому объекту — калькулятор автоматически применит правильные вычеты и прогрессивные ставки 2026 года.
Открыть калькулятор →