Нужно ли платить налог, если квартира в браке была куплена более 5 лет назад?

Нет. Если квартира в совместной или долевой собственности супругов находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет при единственном жилье, наследстве и т.д.), НДФЛ с продажи не уплачивается, декларация не подаётся. Срок считается у каждого супруга с даты регистрации его права. Основание: ст. 217.1 НК РФ.

Налог с продажи квартиры, купленной в браке 2026: кто платит и сколько

Коротко: квартира, купленная в браке, — совместная собственность обоих супругов. При продаже каждый декларирует свою половину дохода и применяет свою часть вычета. Вычет 1 000 000 ₽ делится в согласованной пропорции. Если квартира оформлена только на одного — платит тот, на кого оформлена.

Основание: ст. 34 СК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Рассчитайте налог за каждого супруга

Введите свою долю дохода и расходов — калькулятор покажет НДФЛ с учётом прогрессивных ставок 2026 года.

Открыть калькулятор →

Совместная vs долевая собственность: в чём разница для НДФЛ

Правовой режим собственности влияет на то, как делится доход от продажи и как применяется вычет. Разберём оба варианта.

Параметр	Совместная собственность	Долевая собственность
Как оформлена	Один собственник или оба без долей	Каждый имеет чётко определённую долю (1/2, 1/3 и т.д.)
Распределение дохода	По соглашению, обычно 50/50	Пропорционально доле
Вычет 1 000 000 ₽	Делится по соглашению (любая пропорция)	Делится строго по долям
Метод «расходы»	Каждый учитывает свою половину расходов	Каждый — пропорционально доле
Декларация	Оба подают отдельно, если оба продавцы	Каждый подаёт отдельную 3-НДФЛ
Норма НК РФ	пп. 3 п. 2 ст. 220	пп. 3 п. 2 ст. 220

Важно: квартира, купленная в браке и оформленная только на одного супруга, юридически остаётся совместной (ст. 34 СК РФ). Но для целей НДФЛ продавцом по умолчанию выступает тот, на кого зарегистрировано право. Если супруги хотят разделить налог — нужно заключить соглашение о разделе доходов от продажи.

Как делится вычет 1 000 000 ₽ между супругами при совместной собственности

При продаже квартиры в совместной собственности супруги вправе самостоятельно определить, в какой пропорции распределить имущественный вычет. Для этого составляется соглашение о распределении имущественного вычета, которое прикладывается к декларации 3-НДФЛ (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вариант 1: поровну (50/50)

Каждый супруг получает вычет 500 000 ₽. Выгодно, если доходы у обоих примерно одинаковые.

Вариант 2: всё одному (100/0)

Один супруг применяет вычет 1 000 000 ₽ целиком. Выгодно, если второй не имеет дохода или уже использовал свои льготы.

Вариант 3: произвольная пропорция

Например, 70/30 или 80/20 — в зависимости от доходов каждого и желаемого налога. Пропорция согласуется супругами свободно.

При долевой собственности такой гибкости нет: вычет 1 000 000 ₽ делится строго пропорционально доле каждого. Владеете 1/2 — получаете 500 000 ₽ вычета.

Примеры расчёта налога для супругов при продаже квартиры

Пример 1: совместная собственность, оба продавцы, вычет 50/50

Квартира куплена в 2023 году за 2 000 000 ₽, продана в 2025 году за 4 000 000 ₽. Совместная собственность, оба супруга — продавцы. Вычет 1 000 000 ₽ делят поровну (500 000 ₽ каждому).

Доход каждого4 000 000 ÷ 2 = 2 000 000 ₽

Вычет каждого (50/50)1 000 000 ÷ 2 = 500 000 ₽

База каждого2 000 000 − 500 000 = 1 500 000 ₽

НДФЛ каждого (13%, т.к. < 2,4 млн)1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Итого налог семьи195 000 × 2 = 390 000 ₽

Пример 2: совместная собственность, оба продавцы, вычет расходами

Те же данные: куплено за 2 000 000 ₽, продано за 4 000 000 ₽. Но вместо вычета 1 000 000 ₽ применяем метод «расходы на покупку».

Доход каждого4 000 000 ÷ 2 = 2 000 000 ₽

Расходы каждого2 000 000 ÷ 2 = 1 000 000 ₽

База каждого2 000 000 − 1 000 000 = 1 000 000 ₽

НДФЛ каждого (13%)1 000 000 × 13% = 130 000 ₽

Итого налог семьи130 000 × 2 = 260 000 ₽

Вывод: метод «расходы» выгоднее на 130 000 ₽ для семьи (если куплено дороже 1 000 000 ₽ и есть документы).

Пример 3: квартира на одного супруга — только он платит налог

Квартира куплена в 2024 году за 3 000 000 ₽ и оформлена только на мужа. Продана в 2025 году за 5 000 000 ₽. Расходы подтверждены.

Доход мужа (полностью)5 000 000 ₽

Расходы мужа (полностью)3 000 000 ₽

База5 000 000 − 3 000 000 = 2 000 000 ₽

НДФЛ (13%, т.к. < 2,4 млн)2 000 000 × 13% = 260 000 ₽

Жена платит НДФЛ0 ₽ (не продавец по документам)

Когда супруги не платят налог с продажи совместной квартиры

Освобождение от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ действует для обоих супругов одновременно, если соблюдены условия минимального срока владения. Срок считается у каждого с даты государственной регистрации его права.

Общий случай

Владение более 5 лет

НДФЛ = 0 для обоих супругов. Общий случай. Декларацию подавать не нужно.

Единственное жильё

Единственное жильё — 3 года

Если квартира — единственное жильё семьи, минимальный срок снижается до 3 лет (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При наличии другого жилья у любого из супругов льгота не применяется.

Семья с детьми

Семья с двумя и более детьми

Нулевой налог независимо от срока владения при соблюдении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: дети до 18 лет (или 24 — студенты), покупка нового жилья в том же году или до 30 апреля следующего, улучшение жилищных условий, кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 млн ₽.

Наследство/дарение

Наследство или дарение от близкого родственника — 3 года

Если квартира перешла по наследству или в дар от родителя, ребёнка, брата/сестры, супруга — минимальный срок 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Брачный договор и налоги: что меняется

Если между супругами заключён брачный договор, режим совместной собственности может быть изменён. Например, брачный договор устанавливает, что квартира принадлежит только одному супругу — тогда только он платит НДФЛ при продаже.

Если брачный договор устанавливает раздельную собственность, каждый из супругов становится самостоятельным налогоплательщиком в отношении своих объектов. Вычеты и расходы применяются независимо.

Важный нюанс: брачный договор должен быть нотариально удостоверен и составлен до государственной регистрации перехода права собственности или хотя бы до подачи декларации, чтобы ФНС учла изменённый режим при проверке.

Прогрессивные ставки НДФЛ 2026 года для супругов

С 2025 года введена прогрессивная шкала (ст. 224 НК РФ). Каждый супруг считает свою налоговую базу отдельно. Это выгодно: при дроблении дохода между двумя людьми каждая половина попадает в нижнюю налоговую ступень.

База у одного супруга	Ставка
до 2 400 000 ₽	13%
2 400 001 — 5 000 000 ₽	15% (с превышения 2,4 млн)
5 000 001 — 20 000 000 ₽	18% (с превышения 5 млн)
20 000 001 — 50 000 000 ₽	20% (с превышения 20 млн)
свыше 50 000 000 ₽	22% (с превышения 50 млн)

Пример эффекта дробления: квартира продана за 10 000 000 ₽, расходы 3 000 000 ₽, оба супруга — продавцы. База суммарно = 7 000 000 ₽. Если всё на одного: НДФЛ ≈ 1 062 000 ₽. Если поровну (3 500 000 ₽ каждый): НДФЛ ≈ 455 000 ₽ + 455 000 ₽ = 910 000 ₽. Экономия 152 000 ₽ только за счёт разделения.

Пошаговая инструкция: как задекларировать продажу совместной квартиры

Определите режим собственности

Посмотрите выписку ЕГРН. Если в выписке один собственник без указания долей — совместная. Если указаны «1/2», «2/3» и т.д. — долевая.

Рассчитайте доход каждого

Совместная: 50/50 или по соглашению. Долевая: строго пропорционально долям. Если продажная цена < 70% кадастровой — берите 70% КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Выберите метод вычета

Вычет 1 000 000 ₽ (делится по соглашению) или расходы на покупку (каждый учитывает свою часть). Расходы выгоднее, если квартира куплена дороже 1 000 000 ₽.

Составьте соглашение о распределении вычета (если нужно)

При совместной собственности и выборе пропорции, отличной от 50/50, составьте письменное соглашение. Приложите к декларации.

Подайте 3-НДФЛ

Каждый супруг подаёт отдельную декларацию через Госуслуги или личный кабинет ФНС (nalog.ru). Срок — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Уплатите налог

Каждый платит свою сумму — до 15 июля. Если один супруг не заплатил — второго это не касается: у каждого своя налоговая обязанность.

Точный расчёт за 30 секунд

Введите свою долю в цене продажи и расходах — калькулятор покажет НДФЛ с учётом прогрессивных ставок 2026 года.

Калькулятор для квартиры Налог при разводе Все виды вычетов

Частые вопросы (FAQ)

Кто платит налог при продаже квартиры в совместной собственности супругов?▾

Оба супруга, если оба выступают продавцами по договору. Доход и расходы делятся 50/50 (или по соглашению). Каждый подаёт отдельную 3-НДФЛ. Если квартира оформлена только на одного — декларирует и платит налог он один.

Можно ли распределить вычет 1 000 000 ₽ между супругами в любой пропорции?▾

Да, при совместной собственности — в любой согласованной пропорции (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). При долевой — только строго по долям.

Квартира оформлена на одного супруга — другой платит налог?▾

По умолчанию — нет. Платит тот, на кого оформлена собственность. Юридически квартира совместная, но для НДФЛ продавец — тот, кто подписал договор и зарегистрировал переход права.

Как учитываются расходы на покупку при продаже совместной квартиры?▾

Каждый супруг учитывает свою половину расходов (или в пропорции, установленной соглашением). Например: куплено за 3 млн, продано за 5 млн. Каждый: (2 500 000 − 1 500 000) × 13% = 130 000 ₽.

Нужно ли платить налог, если квартира куплена в браке более 5 лет назад?▾

Нет. При владении более 5 лет НДФЛ не платится, декларация не подаётся (ст. 217.1 НК РФ). Для единственного жилья — срок 3 года. Для семей с 2+ детьми — нулевой налог независимо от срока.