Налог с продажи квартиры самозанятым в 2026 году: НПД или НДФЛ?
Главный ответ: самозанятый при продаже квартиры платит НДФЛ, а не НПД. Ставки 4% и 6% (режим НПД) к продаже недвижимости не применяются — это прямо запрещено пп. 2 п. 2 ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ. Зато все льготы НДФЛ — минимальный срок, вычет 1 млн ₽, вычет расходов — доступны в полном объёме.
1. Почему НПД не применяется к продаже квартиры
Режим «Налог на профессиональный доход» (НПД) охватывает доходы от профессиональной деятельности самозанятого: фриланс, услуги, сдача жилья в аренду. Но продажа собственного имущества — отдельная категория.
Норма закона:
Пп. 2 п. 2 ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ прямо исключает из объектов НПД «доходы от продажи недвижимого имущества, транспортных средств». Это жёсткий запрет, без исключений для самозанятых.
Следствие: самозанятый продаёт квартиру — сделка проходит вне режима НПД. Налог рассчитывается по нормам главы 23 НК РФ («НДФЛ») как для любого физического лица.
Важно: разовая продажа квартиры не является предпринимательской деятельностью и не угрожает статусу самозанятого. После сделки вы остаётесь плательщиком НПД в части своих основных доходов.
2. Когда самозанятый не платит налог с продажи квартиры
Самозанятые пользуются теми же льготами, что и обычные граждане. Главное условие освобождения — минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ):
| Как получена квартира | Минимальный срок | Норма НК РФ |
|---|---|---|
| Единственное жильё (на момент продажи нет другого) | 3 года | пп. 4 п. 3 ст. 217.1 |
| Наследство или дар от близкого родственника | 3 года | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 |
| Приватизация или рента | 3 года | пп. 2–3 п. 3 ст. 217.1 |
| Все остальные случаи (покупка, ДДУ и т.д.) | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 |
Если квартира в собственности дольше минимального срока — НДФЛ равен нулю, декларацию подавать не нужно.
Аренда через НПД не прерывает срок владения
Многие самозанятые сдают квартиру через режим НПД и затем продают её. Срок владения при этом не прерывается — он считается с даты регистрации права собственности. Это подтверждает письмо Минфина России от 03.11.2021 № 03-11-11/89179.
3. Ставки НДФЛ для самозанятого в 2026 году
С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ). Ставки НПД (4% и 6%) при продаже квартиры не применяются:
| Налоговая база (после вычета) | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2 400 000 ₽ | 13% |
| Свыше 2 400 000 ₽ (с суммы превышения) | 15% |
| Нерезидент РФ (менее 183 дней в году) | 30% |
Примечание: в 2026 году порог в 2,4 млн ₽ применяется к налоговой базе по конкретному виду дохода (доход от продажи имущества учитывается отдельно от заработной платы и других видов дохода, облагаемых по прогрессивной шкале).
4. Какие вычеты доступны самозанятому
Самозанятые вправе применить имущественные вычеты при продаже квартиры — те же, что и обычные физлица (ст. 220 НК РФ). Выбирается один из двух вариантов:
Вариант А: Фиксированный вычет
1 000 000 ₽ — для квартир, комнат, жилых домов, долей в них (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
250 000 ₽ — для нежилых помещений, автомобилей и прочего имущества.
Документы о расходах не нужны. Выгоден, если вы купили квартиру дёшево или не сохранили документы.
Вариант Б: Вычет расходов
Фактические расходы на покупку квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ): стоимость по ДКП, ипотечные проценты, расходы на ремонт (если неотделимые улучшения).
Нужны документы: договор, расписка, чеки, банковские выписки. Выгоден, если квартира куплена за крупную сумму.
Правило 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ): если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, ФНС рассчитает НДФЛ от 70% кадастровой стоимости. Занижение цены в договоре не помогает.
5. Пример расчёта налога для самозанятого
Ситуация
Андрей — самозанятый веб-дизайнер. В 2022 году купил квартиру за 3 500 000 ₽. Последние два года сдавал её в аренду через НПД. В 2025 году продал за 5 200 000 ₽. Квартира в собственности менее 5 лет. Это не единственное жильё.
Расчёт (вычет расходов)
Аренда через НПД не повлияла на срок: если бы Андрей ждал до 2027 года (5 лет с 2022), он продал бы квартиру без НДФЛ. Сдача в аренду через НПД не прерывает течение срока.
Альтернатива: вычет 1 млн ₽
Если бы у Андрея не было документов о расходах:
Вывод: при наличии документов о расходах выгоднее вычет расходов (221 000 ₽ vs 582 000 ₽).
6. Сроки подачи декларации и уплаты налога
📋 Декларация 3-НДФЛ
до 30 апреля 2026
За продажу квартиры в 2025 году. Осталось 18 дней!
💸 Уплата НДФЛ
до 15 июля 2026
Оплата по реквизитам ИФНС или через ЛК ФНС.
Декларацию 3-НДФЛ подают все, у кого есть налог к уплате. Если доход от продажи квартиры ≤ 1 000 000 ₽ — с 2022 года декларацию подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ в ред. ФЗ-305).
Подать декларацию можно через Личный кабинет ФНС или Госуслуги. Самозанятый подаёт декларацию не через приложение «Мой налог», а через стандартные каналы ФНС (3-НДФЛ — это не НПД-отчётность).
Рассчитайте налог онлайн
Введите данные вашей квартиры — калькулятор сам учтёт вычет, прогрессивную ставку и правило 70% кадастровой стоимости
Открыть калькулятор →