Налог с продажи апартаментов 2026: как рассчитать НДФЛ и чем это отличается от квартиры
⚠️ Апартаменты ≠ Квартира: важные отличия в налогообложении
- • Вычет при продаже: 250 000 ₽ (не 1 000 000 ₽ как для квартиры)
- • Льготы «единственного жилья» нет → срок владения без налога: 5 лет (не 3)
- • Имущественный вычет при покупке апартаментов не предоставляется
Коротко: апартаменты — нежилое помещение по закону (ст. 15 ЖК РФ), даже если внешне неотличимы от квартиры. При продаже это означает: вычет всего 250 000 ₽, обязательный срок владения 5 лет в большинстве случаев, ставка НДФЛ 13–22% от прибыли. Если апартаменты куплены, выгоднее применять вычет «расходы на покупку», а не фиксированный вычет 250 000 ₽.
1. Почему апартаменты облагаются иначе
В российском праве апартаменты не имеют статуса жилого помещения — они относятся к нежилым помещениям (ст. 15 ЖК РФ). Именно от этого статуса зависят все налоговые правила:
| Параметр | Квартира (жилое) | Апартаменты (нежилое) |
|---|---|---|
| Вычет при продаже | 1 000 000 ₽ | 250 000 ₽ |
| Срок без налога (общий) | 5 лет | 5 лет |
| Льгота «единственное жильё» (3 года) | ✅ Да | ❌ Нет |
| Вычет при ПОКУПКЕ | До 2 000 000 ₽ | ❌ Нет |
| Правило 70% кадастровой стоимости | ✅ Да | ✅ Да |
| Прогрессивные ставки НДФЛ 2026 | 13–22% | 13–22% |
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220, ст. 217.1, ст. 224 НК РФ; ст. 15 ЖК РФ.
2. Через сколько лет можно продать апартаменты без налога
Для большинства апартаментов минимальный срок владения — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Сокращённый срок 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) действует, если апартаменты:
| Способ получения апартаментов | Минимальный срок |
|---|---|
| Получены по наследству или в дар от близкого родственника (супруг, дети, родители, братья/сёстры, дедушки/бабушки) | 3 года |
| Получены в результате приватизации | 3 года |
| Получены по договору пожизненного содержания с иждивением (рента) | 3 года |
| Куплены, получены в дар от дальнего родственника / постороннего лица, или любой другой способ | 5 лет |
| «Единственное жильё» — не применяется к апартаментам | ❌ нет льготы |
Важно: если у вас апартаменты как единственный объект недвижимости, 3-летний срок всё равно не применяется — льгота «единственного жилья» распространяется только на помещения, признаваемые жилыми по ЖК РФ (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
3. Ставки НДФЛ в 2026 году
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ст. 224 НК РФ, Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Применяется к налоговой базе (доход от продажи минус вычет или расходы):
| Налоговая база | Ставка / Расчёт |
|---|---|
| До 2 400 000 ₽ | 13% |
| 2 400 001 — 5 000 000 ₽ | 312 000 ₽ + 15% с суммы превышения 2,4 млн |
| 5 000 001 — 20 000 000 ₽ | 702 000 ₽ + 18% с суммы превышения 5 млн |
| 20 000 001 — 50 000 000 ₽ | 3 402 000 ₽ + 20% с суммы превышения 20 млн |
| Свыше 50 000 000 ₽ | 9 402 000 ₽ + 22% с суммы превышения 50 млн |
4. Как уменьшить налог при продаже апартаментов
Способ 1. Фиксированный вычет 250 000 ₽
Для нежилых помещений (в том числе апартаментов) вычет при продаже составляет 250 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Документы о покупке не нужны. Вычет применяется к совокупности нежилых объектов за год — то есть 250 000 ₽ на все проданные нежилые помещения, а не на каждое.
Формула: НДФЛ = (цена продажи − 250 000) × ставка
Способ 2. Вычет расходов на покупку (обычно выгоднее)
Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение апартаментов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ): цена по ДКП, расходы на ремонт (если неотделимые улучшения), нотариальные расходы, агентское вознаграждение.
Формула: НДФЛ = (цена продажи − расходы на покупку) × ставка
Способ 3. Проценты по ипотеке в расходах
Если апартаменты куплены в ипотеку, выплаченные банку проценты также можно включить в состав расходов на приобретение (письма Минфина, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это дополнительно снижает налоговую базу. Потребуется справка из банка о сумме уплаченных процентов за весь период.
5. Примеры расчёта НДФЛ при продаже апартаментов
Пример 1. Апартаменты куплены, продажа через 2 года
- Способ получения: куплены → срок 5 лет
- Цена покупки: 4 500 000 ₽
- Цена продажи: 5 800 000 ₽
- Кадастровая стоимость на 01.01.2026: 5 600 000 ₽ → 70% = 3 920 000 ₽ (цена договора выше)
- Срок 2 года — менее 5 лет → платим налог
Вариант А — вычет 250 000 ₽:
База = 5 800 000 − 250 000 = 5 550 000 ₽
НДФЛ = 702 000 + (5 550 000 − 5 000 000) × 18% = 702 000 + 99 000 = 801 000 ₽
Вариант Б — вычет расходов (выгоднее):
База = 5 800 000 − 4 500 000 = 1 300 000 ₽
НДФЛ = 1 300 000 × 13% = 169 000 ₽ ✅ экономия 632 000 ₽
Пример 2. Апартаменты получены по наследству, продажа через 3 года
- Способ: наследство → срок 3 года
- Срок владения 3 года и 1 месяц — минимальный срок достигнут
- Цена продажи: 6 000 000 ₽
НДФЛ = 0 ₽ — минимальный срок (3 года) соблюдён, продажа освобождена от налога (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Декларацию подавать не нужно.
Пример 3. Апартаменты куплены, нет документов о расходах
- Апартаменты куплены в 2022 году, документы о цене утеряны
- Цена продажи: 2 500 000 ₽
- Кадастровая стоимость: 2 800 000 ₽ → 70% = 1 960 000 ₽ (ниже цены договора)
Только вычет 250 000 ₽:
База = 2 500 000 − 250 000 = 2 250 000 ₽
НДФЛ = 2 250 000 × 13% = 292 500 ₽
💡 Попробуйте восстановить документы через банк, нотариуса или Росреестр — это снизит налог.
Пример 4. Апартаменты проданы ниже 70% кадастровой стоимости
- Цена в договоре: 1 500 000 ₽ (договорились о занижении)
- Кадастровая стоимость: 4 000 000 ₽ → 70% = 2 800 000 ₽
- Цена договора (1 500 000) < 70% КС (2 800 000) → ФНС применяет 70% КС
ФНС рассчитает налог от 2 800 000 ₽:
База = 2 800 000 − 250 000 = 2 550 000 ₽
НДФЛ = 312 000 + (2 550 000 − 2 400 000) × 15% = 312 000 + 22 500 = 334 500 ₽
⚠️ Занижение цены в договоре не поможет — ФНС всё равно применит кадастровую стоимость (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
6. Правило 70% кадастровой стоимости для апартаментов
Правило применяется к апартаментам точно так же, как к квартирам (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости апартаментов на 1 января года продажи, ФНС рассчитает НДФЛ от 70% кадастровой стоимости.
Как проверить кадастровую стоимость апартаментов:
- Перейдите на сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru) или pkk.rosreestr.ru
- Введите кадастровый номер объекта
- Посмотрите кадастровую стоимость на 1 января года продажи
- Умножьте на 0,7 — это минимальная сумма для расчёта налога
7. Декларация и сроки уплаты
📄 Декларация 3-НДФЛ
До 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Подаётся через Личный кабинет ФНС (lk.nalog.gov.ru) или в бумажном виде.
💰 Уплата НДФЛ
До 15 июля того же года.
При продаже в 2025 году: декларация до 30.04.2026, налог до 15.07.2026.
Важно: для апартаментов (нежилое имущество) не действует освобождение от подачи декларации при доходе до 1 000 000 ₽ (п. 4 ст. 229 НК РФ). Такое освобождение предусмотрено только для жилых помещений и земельных участков. Декларацию нужно подавать в любом случае, если минимальный срок владения не истёк.
Рассчитайте налог с продажи апартаментов онлайн
Укажите тип объекта «нежилое помещение» — калькулятор применит вычет 250 000 ₽ и прогрессивные ставки 2026
Открыть калькулятор →Частые вопросы о налоге с продажи апартаментов
Чем отличается налог при продаже апартаментов от квартиры?
Через сколько лет можно продать апартаменты без налога?
Какой налоговый вычет при продаже апартаментов?
Можно ли получить вычет 2 млн ₽ при покупке апартаментов?
Применяется ли правило 70% кадастровой стоимости к апартаментам?
Нужно ли подавать декларацию при продаже апартаментов, если они проданы за 900 000 ₽?
Читайте также
Нормативная база
- • Ст. 15 ЖК РФ — понятие жилого помещения (апартаменты не относятся)
- • Ст. 217.1 НК РФ — минимальный срок владения недвижимостью
- • Пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ — имущественные вычеты при продаже (250 000 ₽ для нежилого)
- • Ст. 214.10 НК РФ — расчёт НДФЛ при продаже недвижимости, правило 70% КС
- • Ст. 224 НК РФ — прогрессивные ставки НДФЛ 2026 (13–22%)
- • П. 4 ст. 229 НК РФ — освобождение от декларации (не применяется к апартаментам)
- • Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ — прогрессивная шкала с 2025 года